囤房稅是什麼？如何應對政府的新政策？

囤房稅是什麼呢，囤房稅又稱為空置稅（Vacancy Tax）或閒置房產稅，是一種針對未被充分使用的房產徵收的稅費。這種稅收的主要目的是鼓勵房產所有者將其空置的房屋投入租賃市場，增加房屋供應，從而幫助控制或降低租金和房價，並減少房產投機行為。囤房稅的引入通常是為了解決住房短缺問題，特別是在那些住房需求高、空置率也高的城市或地區。

囤房稅的特點和目的：

1. 鼓勵使用：通過對空置房產徵稅，激勵業主將其房產出租或出售，以減少空置現象。
2. 增加房屋供應：增加租賃市場上的房屋供應，有助於穩定或降低租金，使住房更加可負擔。
3. 抑制投機：減少投機性購房行為，投資者可能會因為囤房稅的成本而減少對未來可能空置的房產的投資。
4. 增加公共收入：從空置房產中產生的稅收可以用於公共服務和住房援助計劃，如資助低收入家庭的住房項目。

徵收方式：

囤房稅的徵收方式會根據不同地區的具體法律和政策而有所不同。一般而言，政府會設定一個特定的空置時間閾值，如一年內空置超過6個月的房產，業主就需要為這段超過標準的空置時間繳納囤房稅。稅率可能是固定的，或者是基於房產價值的一定比例。

實施地區：

囤房稅已在世界多個城市和國家實施，包括加拿大的溫哥華、澳大利亞的悉尼、法國的巴黎等地。這些地區通過囤房稅來應對住房市場的特定挑戰，尤其是在住房需求高和空置率異常的情況下。

效果和爭議：

囤房稅的效果依地區而異，一些地方成功地增加了租賃市場的房屋供應，抑制了房價上漲。然而，也有批評聲音指出，單靠囤房稅可能無法解決住房短缺的根本問題，如土地供應不足、建設成本高昂等。此外，如何確定房產是否真正空置、稅收的公平性以及對房產市場的長期影響，都是實施囤房稅時需要考慮的因素。

囤房稅差別稅率？累進稅率？

囤房稅的差別稅率和累進稅率是兩種可能的稅率結構，用於對空置房產進行課稅，旨在更有效地鼓勵房產投入使用，並對持有多套空置房產的業主施加更大的稅收壓力。這兩種稅率結構各有特點，適用於不同的政策目標和市場狀況。

差別稅率（Differential Tax Rates）

差別稅率是指根據房產的不同條件（如空置時間、房產類型、地理位置等）應用不同的稅率。這種結構允許政府對特定類型的空置房產施加更高的稅率，以反映其對住房市場的影響程度或促進特定類型房產的使用。

例如，一個城市可能對空置超過一定時間的房產徵收更高的稅率，或者對市中心區域的空置房產施加更高的稅率，以鼓勵這些房產的租賃或銷售，從而增加核心地區的住房供應。

累進稅率（Progressive Tax Rates）

累進稅率是指稅率隨著空置房產的數量或價值增加而增加的稅率結構。這種結構旨在對那些擁有多套空置房產的業主施加更大的財務壓力，從而減少囤房行為。

舉例來說，第一套空置房產可能被徵收一個基本稅率，但如果業主擁有兩套或更多套空置房產，這些額外的房產可能會被徵收更高的稅率。這種累進稅率鼓勵業主將多餘的房產投入租賃市場，增加住房供應，並抑制投機性購房。

實施考慮

實施差別稅率或累進稅率時，政府需要考慮如何確定房產的空置狀態、如何收集和驗證相關信息，以及如何設計稅率結構以達到既定的政策目標。此外，還需考慮稅收政策的公平性，確保不會對特定群體造成不合理的負擔。

囤房稅計算

💰 囤房稅＝房屋評定現值＊囤房稅率＊持份比例＊課稅月數 / 12
＊房屋評定現值＝核定單價 × 面積 ×（1 – 折舊率 × 折舊年數）× 路段率
＊核定單價＝標準單價 ×（1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之超高或偏低價

以台北市為例，假設小鍾擁有 3 戶非自住用房屋，那小明 3 戶非自住用房屋都會適用 3.6% 的房屋稅率，最終需要繳納的囤房稅為 19,350 元。

台灣買房負擔有多大

截至2023年，台灣的房價對於許多民眾來說仍然是一個重大的負擔，特別是在大都市區，如台北市。房價與收入比（Price-to-Income Ratio）是衡量房價負擔能力的一個常用指標，這個比率越高，表示居民購買住房的負擔越重。在台灣，尤其是台北，這個比率遠高於國際上認為的負擔能力閾值。

房價與收入比

• 台北市：台北市的房價與收入比在全球範圍內都是相當高的，有報告顯示這一比率超過15，甚至在某些研究中接近20。這意味著一般家庭需要不吃不喝工作15至20年才能買得起一套無負債的住房，這遠遠超過了國際上認為的合理範圍（通常是3到6之間）。

貸款負擔

• 房貸利率：房貸利率會影響貸款的月付金額，進而影響購房的負擔。台灣的房貸利率相對於一些國家來說較低，但由於房價高，即使是低利率也可能導致高額的月付金額。
• 首付比例：台灣的首付比例通常要求至少20%，對於許多首次購房者來說，積累足夠的首付款是一大挑戰。

政府政策

台灣政府針對房地產市場有一系列的調控措施，包括限制炒房的政策、提供青年購屋貸款優惠等，旨在幫助民眾減輕購房負擔。然而，由於土地有限、人口密集以及投資需求旺盛等因素，房價仍然保持在高位。

台灣房價所得比

截至2023年4月的資料顯示，台灣尤其是台北市的房價所得比（Price-to-Income Ratio，簡稱PIR）非常高，這意味著對於一般家庭來說，購買住房需要承擔重大的經濟壓力。房價所得比是衡量房價與當地居民年收入比例的指標，用來評估居民購買住房的負擔程度。一般而言，PIR在3以下被認為是較為合理的，意味著家庭需要用大約3年的收入才能買到一套房子；PIR超過5則被認為購房壓力較大。

台灣房價所得比的現狀

在台灣，特別是台北市，房價所得比遠超過這個合理範圍，根據不同的報告和研究，台北市的房價所得比可能高達15甚至超過20，這是全球最高之列。這樣的比率意味著普通家庭需要不吃不喝工作15至20年才能買得起一套無負債的住房，這對於絕大多數家庭來說是不可承受的。

影響因素

1. 高房價：台灣，尤其是台北市的房價長期以來一直居高不下，主要受限於土地資源稀缺、人口密度高、投資需求旺盛等因素影響。
2. 收入增長緩慢：相比之下，台灣的薪資增長相對緩慢，尤其是對於年輕人和中低收入家庭，薪資增長速度遠遠跟不上房價的上漲速度。
3. 投資需求：許多人將房地產視為投資工具，這進一步推高了房價，尤其在經濟表現好、其他投資渠道回報率低時更為明顯。

政府對策

面對高房價所得比帶來的挑戰，台灣政府採取了一系列措施，包括提供青年購屋貸款優惠、增加社會住宅供應、實施房地產稅制改革等，旨在增加住房供應和控制房價。然而，這些措施的效果及其對房價所得比的影響仍需時間來觀察。