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解鎖抵押權的秘密

理解抵押權:保護貸款者和借款者的關鍵策

抵押權(抵押權)是一種與房地產和貸款有關的法律概念。它通常用於房屋購買和貸款交易中。抵押權是指在借款人以房地產作為貸款擔保物時,將該房地產的一部分權益轉讓給貸款機構或債權人的權利。抵押權通常由一份稱為抵押契約的文件來明確規定,該文件詳細說明了貸款的條件、還款計劃以及如果借款人未能履行還款義務,貸款機構可以採取的法律行動。

抵押權種類

抵押權可以依照債權設定的時間與額度分為兩種:

普通抵押權

 普通抵押權 」白話來說就是:「針對現在的、固定金額的貸款設定抵押權」,也就是現在跟銀行借錢多少,就設定多少的抵押金額。假如你跟銀行借了 500 萬,那就是設定 500 萬元的抵押權。不過,這個債權範圍只「單指這筆貸款」,並「不包含違約金等費用」(沒錯,這些費用都會另外收取!),因此如果使用普通抵押權,有可能實際上,債務人會需要償還超過 500 萬元的金額。

最高限額抵押權

現在台灣所有的大型金融機構、銀行都使用的是「 最高限額抵押權 」,顧名思義就是設定「最高上限」金額,而且不僅限於「現在的」貸款。假如設定的金額是 1,000 萬,這次先貸款 500 萬,那之後還可以繼續貸 500 萬,最高限額抵押權就是設定一個最高的求償上限

什麼是抵押權設定登記

抵押權設定登記是一種法律程序,用於正式記錄和公開抵押權的設立。這個過程確保抵押權的有效性並對外界提供透明度。具體來說,抵押權設定登記包括以下幾個關鍵要素:

  1. 抵押權的建立:首先,抵押權人(通常是貸款人)和抵押人(通常是借款人)之間簽訂一份抵押合同,同意將特定資產作為債務履行的保證。
  2. 登記過程:抵押權的設定需要在相應的公共登記機構進行登記。這可能是土地登記處、車輛登記處或其他相關政府機構,視抵押資產的性質而定。
  3. 登記資訊:登記時,必須提供抵押資產的詳細資訊、抵押金額、抵押期限和條款、債權人和債務人的身份等信息。
  4. 公共查詢:一旦完成登記,抵押權的資訊對公眾開放,任何人都可以查詢這些記錄,以了解特定資產是否存在抵押權。這增加了交易的透明度,尤其是在資產轉讓或進一步融資時。
  5. 法律效力:進行正式登記後,抵押權在法律上成為有效。這意味著如果債務人未能履行債務,抵押權人可以依法處置抵押資產以收回債務。
  6. 登記的修改和解除:如果抵押條件發生變更或債務得到償還,相應的變更或抵押權解除也需在同一登記機構進行記錄更新。

不動產抵押設定優缺點

不動產抵押是一種常見的金融工具,通過將不動產(如房屋或土地)作為借款的擔保。這種做法有其優點和缺點:

優點
  1. 獲得較大貸款額度:由於有實質資產作為擔保,借款人通常能夠獲得較高的貸款額度。
  2. 較低的利率:相對於無抵押貸款(如信用卡債務或個人貸款),抵押貸款通常有較低的利率,因為銀行的風險較低。
  3. 較長的還款期限:不動產抵押貸款通常提供較長的還款期限,這有助於降低月供,使償還更為可行。
  4. 稅務優惠:在某些國家或地區,抵押貸款的利息支出可能有稅務減免。
  5. 資產保值:如果不動產市場穩定,抵押的不動產可能隨時間增值,這對借款人來說是一個額外的好處。
缺點
  1. 風險失去資產:如果借款人無法償還貸款,他們可能失去抵押的不動產。
  2. 貸款成本:儘管利率較低,但由於貸款期限通常較長,整體利息支出可能相當高。
  3. 市場風險:如果不動產市場下跌,抵押的資產價值可能低於貸款餘額,導致所謂的“負資產”。
  4. 流動性限制:由於資產被抵押,借款人在出售或進一步利用這些資產進行融資時可能會受到限制。
  5. 過度債務:易於獲得的較高貸款可能導致借款人承擔過度的債務負擔。

抵押權設定流程?要花多久時間?設定費用

抵押權設定流程

  1. 貸款申請:首先,借款人需向銀行或其他金融機構提出貸款申請。
  2. 財務評估:金融機構會評估借款人的信用歷史、收入、債務情況和其他財務資訊。
  3. 物業評估:為確定抵押物的價值,將進行物業評估。
  4. 批准貸款:如果金融機構滿意,會批准貸款。
  5. 簽訂抵押合同:借款人和貸款機構簽訂抵押合同。
  6. 登記抵押權:在相應的公共機構(如土地登記處)進行抵押權設定登記。
  7. 放款:完成以上步驟後,貸款機構放款。
所需時間
  • 抵押權設定流程通常需工作天3-5天。但如果遇到複雜情況或延誤,可能需要更長時間
設定費用
  • 評估費:物業評估可能會產生費用。
  • 律師費:進行合同審查和登記可能需要律師協助,這會產生律師費用。
  • 登記費:抵押權設定需要在政府部門進行登記,可能會有一定的登記費。
  • 其他費用:可能還包括申請費、處理費等。
抵押權設定費用

辦理抵押權設定的過程中,需要繳給登記機關(政府)的費用包含「不動產抵押登記設定規費」、「他項權利證明書費」

  1. 不動產抵押登記設定規費:
    依設定抵押權金額,收取千分之一的設定規費。
    假如銀行設定 1,200 萬元的最高限額抵押權,要繳納的地政規費就是 1,200萬 x 1/1,000 = 12,000元。
  2. 他項權利證明書費用:
    一張 80 元。

一般來說,不動產抵押權的設定,為了省時與方便,會委託地政士來幫我們辦理,而一件的代書費大約是 4,000 ~6,000 元左右。

抵押權設定查詢方式

抵押權設定的查詢方式通常依賴於該地區的法律制度和可用的資源。以下是一些常見的查詢方法:

  1. 土地登記處或類似機構:在許多國家和地區,抵押權設定是在土地登記處或類似的政府機構進行登記的。你可以直接訪問這些機構的辦公室或其網站進行查詢。
  2. 在線查詢服務:許多地方政府提供在線查詢服務,允許用戶通過物業地址或者業主的名字來查詢抵押信息。
  3. 地方政府網站:一些地方政府的網站可能提供物業記錄查詢工具,包括抵押權信息。
  4. 律師或專業服務:如果自己查詢困難,可以考慮聘請律師或專業的物業查詢服務來進行抵押權設定的查詢。
  5. 銀行或金融機構:如果抵押是與特定的貸款相關,相關的銀行或金融機構通常可以提供有關抵押的信息。
  6. 地產經紀人:在某些情況下,地產經紀人也可以協助查詢物業的抵押信息,尤其是在交易過程中。

抵押權塗銷登記是什麼

抵押權塗銷登記是指在債務被完全償還之後,正式取消或解除在公共記錄中對某一財產的抵押權的過程。這個過程是確保財產權完全回歸於物業所有者並在公共記錄中更新這一狀態的法律手段。具體步驟通常包括:

  1. 債務清償:首先,必須完全償還與抵押財產相關的貸款或債務。
  2. 獲取塗銷證明:一旦債務清償,貸款機構通常會提供一份抵押權塗銷的證明,這可能是一份法律文件,如「抵押釋放證書」或「滿意書」。
  3. 提交塗銷登記:隨後,需要將這份證明提交給相關的公共登記機構,如土地登記處。這個過程可能需要填寫特定表格並繳納一定的費用。
  4. 公共記錄更新:一旦登記機構接受和處理了這份文件,抵押權在公共記錄中就被正式塗銷。這意味著財產現在不再受到之前的抵押貸款的約束。
  5. 獲取更新後的標題:在塗銷過程完成後,物業所有者應該確保從登記機構獲取更新後的產權標題,以證明抵押權已被解除。

塗銷登記需備文件

抵押權塗銷登記通常需要準備一系列文件,以確保過程順利進行。具體所需文件可能因不同國家或地區的法律規定和實務操作有所不同,但通常包括以下幾類:

  1. 抵押釋放證書或滿意書:這是由貸款機構發出的文件,證明相關的貸款或債務已被完全償還,並且機構同意解除對物業的抵押權。
  2. 財產標題證明:這是證明申請人擁有該物業的文件。
  3. 貸款協議和抵押合同副本:這些文件證明了抵押貸款的原始條款和條件。
  4. 身份證明文件:物業所有者的身份證明文件,如護照、身份證或駕照等。
  5. 填寫完畢的塗銷登記申請表:一些地區可能要求填寫特定的申請表格來進行塗銷登記。
  6. 支付證明:顯示貸款已經全額償還的證明,可能包括銀行交易記錄或貸款機構提供的結清證明。
  7. 相關的費用支付證明:進行塗銷登記可能需要支付一定的費用,提交相關的支付證明可能是必要的。

Q:有抵押權的房屋可以買賣嗎

有抵押權的房屋是可以買賣的,但這個過程相對複雜,涉及一些特定的步驟和考慮事項:

  1. 告知買方:賣方應該明確告知潛在買方房屋上存在的抵押權。這通常會在房屋銷售過程的早期階段進行。
  2. 結清抵押貸款:在房屋交易中,通常需要使用交易所得的一部分款項來結清現有的抵押貸款。這意味著賣方將使用買方支付的購買款項來償還銀行或貸款機構。
  3. 抵押權釋放:一旦抵押貸款被完全償還,貸款機構應該提供一份抵押釋放證明,表明該房產已無抵押負擔。
  4. 更改產權登記:隨後,需要在相關的土地登記處進行產權轉移的登記,包括取消原有的抵押權登記。
  5. 考慮新的抵押安排:如果買方需要融資來購買這個房產,他們可能會設立一個新的抵押貸款。在這種情況下,買方的貸款機構會處理與新抵押相關的所有事宜,包括支付給賣方並清償現有的抵押貸款。
  6. 房屋交接:完成所有這些步驟後,房屋可以正式交給新的所有者。

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