在台灣，自營商與小規模營業人（如：餐廳老闆、電商賣家、外送員、工作室負責人）是經濟的重要支柱。然而，當這些老闆們想要申請房貸（無論是首購、轉增貸或二胎）時，往往會遇到銀行的一盆冷水：「對不起，您的收入不穩定，財力證明不足。」
為什麼明明收入比上班族高，銀行卻不借錢給你？自營商到底該如何「整理」財力才能順利過件？本文將從銀行審核內規出發，為您拆解自營商房貸的申請祕訣。
一、 為什麼自營商辦房貸這麼難？（知己知彼）
銀行在審核貸款時，核心邏輯只有四個字：「穩定還款」。
對於銀行來說，一般的「薪轉族」有公司代扣勞健保、有穩定的薪資轉帳，風險極低。但自營商面臨以下三大劣勢：
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收入波動大：營收受淡旺季影響，甚至受景氣波動，銀行難以預估明年你是否還有同樣的還款能力。
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財報稅額低：為了節稅，許多小老闆在 401/405 報表上的課稅所得都很低，這在申請貸款時反而成了致命傷。
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無勞保與薪轉：許多自營商領取現金或直接轉入私人帳戶，沒有銀行認可的「正式」收入證明。
二、 自營商提高房貸過件率的 5 大核心策略
如果您想在未來 3~6 個月內申請房貸，請務必現在就開始執行以下「財力美化」計畫：
1. 建立「人為薪轉」
銀行不認現金袋，但認「規律的入帳」。
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做法：固定在每個月的同一天（如每月 5 號），由固定帳戶轉入一筆定額資金到你的主要往來帳戶，並備註「薪資」。這能證明你具備規律的現金流。
2. 增加「積數」而非「餘額」
銀行會看存摺近半年的「平均餘額」。
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做法：不要把錢領光！盡量讓帳戶內維持一定的餘額（例如隨時保持 10 萬以上）。比起年底突然存入 100 萬，銀行更喜歡看到半年來帳戶都有穩定餘額的客戶。
3. 提供多元財力佐證
除了報表，以下文件在專業顧問的包裝下，也能成為加分項：
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固定配息證明：股票、基金的配息對帳單。
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租金收入：若有其他房產收租，需提供公證過的租約與匯款紀錄。
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主要供應商往來紀錄：證明事業營運正常且穩定。
4. 尋找「有力」的保證人
這是最快提升收支比的方法。找一位具備「穩定薪轉、百大企業或軍公教」背景的親屬擔任連帶保證人，銀行會將兩人的收入合併計算，大幅降低風險。
5. 選擇對自營商友善的管道
並非所有銀行都討厭自營商。有些銀行對特定產業（如醫藥、科技、高資產客群）有專案，而有些融資管道則更看重「資產價值」而非「個人薪轉」。
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三、 如果銀行還是辦不過？自營商的「兩階段解套」方案
很多自營商老闆在被銀行拒絕後，會急著去找路邊的民間代書，這往往是悲劇的開始。專業的顧問如 泰裕國際 會建議採取更穩健的策略：
第一階段：轉向上市或大型租賃公司（如X鑫、信豐）
這類公司（如二胎房貸）的審核邏輯與銀行不同。他們更看重**「房屋殘值」**。
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優點：不看收支比、不需 401 報表、不看勞保。
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功能：先取得資金周轉或擴張事業，並同時開始在銀行體系進行「信用復健」。
第二階段：轉增貸回銀行
在融資公司穩定還款 1 年後，這 1 年的規律還款紀錄就是您最好的財力證明。屆時由 泰裕國際 協助優化報表，就能大幅提高轉回銀行低利房貸的成功率。
四、 顧問實戰 Q&A：自營商房貸常見 3 大疑難雜症
Q1：我是免用統一發票的小商家（405 報表），銀行額度給好低，怎麼辦？
A：銀行最危險的不是拒絕，而是「拖」與「保守鑑價」。 405 報表的課稅所得通常被銀行打折再打折，導致額度不足。這時建議不要勉強送銀行，以免浪費聯徵次數。建議採取「以房補人」的策略，利用房屋二胎補足額度缺口。泰裕國際 熟悉新竹以北地區的房產行情，能協助您爭取到優於銀行的鑑價成數（最高可達 110%）。
Q2：自營商申辦房貸時，聯徵查詢次數真的很重要嗎？
A：非常重要！這是自營商最容易踩的地雷。 自營商因為心中沒底，常會一家家銀行去問。注意！每問一家銀行，聯徵次數就加一。當次數超過 3 次，銀行會認為你「急需用錢且處處碰壁」，直接將你列入高風險名單。「先評估，再建議」 是我們的原則，我們先幫您診斷條件，選定最合適的管道再出擊，保住您的信用價值。
Q3：為什麼說「銀行不借你，是因為他不敢」？
A：因為銀行是高度監管的行業，審核必須「合規」。 銀行審核員不一定覺得你的事業不賺錢，但他需要「紙面上」的證明來對主管交代。如果您無法提供完美的報表，那就需要透過「資產順序」的重整。例如：先透過 泰裕國際 整合名下零散的信貸與卡債，降低月負擔，讓收支比達標，銀行自然就敢借給你。
五、 結語：借得對，比借得到更重要
自營商經營事業已經很辛苦，不應該在申請資金時再受委屈。 房貸申請不是一場賭博，而是一場精密的規劃。只要掌握好**「信用、財力、資產」**這三個維度，即使是沒有薪轉的自營商，也能在銀行體系中游刃有餘。
「你現在在哪一段資金順序？」 讓具備銀行視角與多年融資實務經驗的團隊，為您守住每一分利息支出。
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