私設轉銀行完整指南：破解條件限制，3招教你順利轉貸降息

當您因為急需資金而將房屋向民間機構或私人抵押借款時，沉重的利息往往會讓人喘不過氣。將民間的高利貸款轉換為銀行的低利房貸，是降低還款壓力的最佳解方。然而，「民間設定轉銀行」並非隨時想轉就能轉，銀行對此有著極為嚴格的門檻。透過本篇完整指南，我們將為您揭開銀行審核的真實標準，公開具體的代書費用，並提供 3 大解套方法，幫助您順利脫離高利息的壓力。

殘酷現實：為什麼急需解套？民間與銀行的利息落差有多大？

民間二胎房貸通常主打「審核寬鬆、撥款快速」，但代價是「以月計息」，利息負擔極大

面對如此龐大的利息落差，將民間貸款轉回銀行絕對是首要任務

銀行審核的 3 大鐵律：為什麼銀行拒絕「私人設定」的房屋？

銀行在評估貸款時，考量到民間債務難以評估真實狀況及呆帳風險極高，通常會直接拒絕受理有「民間私人設定」的不動產

。即使您打算轉貸，也必須先符合銀行的 3 大鐵律：

✔️近 1 年內無私人設定紀錄： 銀行無法直接代償民間債務，即使您剛塗銷設定，未滿 1 年的情況下，對銀行來說風險仍太高，通常不會受理

✔️信用分數達標： 借款人的聯徵信用分數必須在 500~600 分以上，且需有良好的還款紀錄

✔️房屋仍有可貸空間（殘值）： 銀行房貸最高可貸房屋價值的 8 成。若扣除一胎貸款與其他債務後，不動產剩餘價值不足，銀行將不會核貸

房屋有民間私人設定該如何解套？3 大有效方法

如果您目前不符合銀行的條件，可以透過以下 3 種方式先解除民間私人設定

方法一：親友協助墊款 向身邊有財力且信用良好的親友借款，先將民間高利債務清償並塗銷設定。等待房屋恢復乾淨 1 年後，再向銀行申貸將資金還給親友。此方法成本最低，但極度考驗人脈

方法二：房屋出售變現 若債務負擔過重且無力負擔，出售房屋變現、改為租屋，是快速結清債務的最後手段。但這意味著失去房產，且有私設的房屋通常只能以低於市價出售。

方法三：尋求合法代償（融資轉銀行） 這是最普遍且推薦的方式。透過合法的融資公司或代書，先申請一筆過渡資金進行「代償」，將民間設定塗銷。在等待信用恢復的 6~12 個月期間，正常繳款培養信用，期滿後再由專業顧問協助正式送件轉至銀行

私設轉銀行標準流程與「具體代書費用」大公開

了解解套方法後，接下來是實際執行的流程與您必須準備的費用。

轉貸的 4 個關鍵步驟

評估估價： 提供收入證明、存摺轉帳紀錄及土地建物所有權狀，由專業機構評估可貸額度。

簽約代償： 確認方案後進行簽約，由機構協助清償民間債務。

塗銷設定： 取得債權人的清償證明後，至地政事務所塗銷私人設定。

信用恢復與送件： 塗銷滿 1 年且信用分數恢復後，即可正式向銀行提出貸款申請。但是透過我們不需等待一年 評估可以核貸即可送件核貸的.

塗銷設定所需準備 6 大文件

辦理抵押權塗銷登記時，須準備：債務清償證明書、他項權利證明書正本、債權人印鑑證明與身分證影本、土地登記申請書、申請人身分證明文件。

具體代書費用與規費行情參考將私設轉銀行，務必將這些必要的代書費用納入考量

📌抵押權設定登記代書費： 4,000 元

📌抵押權塗銷登記代書費： 2,000 元

📌他項權利移轉/變更登記代書費： 4,000 元

(註：以上為市場行情參考，可能依案件複雜度與地區有所差異。)

真實案例分享：
從每月繳 7 萬 5 降至 3 萬 2南投的周奶奶是一位 55 歲的退休人士，因股票融資慘賠，不得已將房子抵押向民間融資借了 600 萬，每年需支付高達 15% 的年息，每月光利息就要 7 萬 5 千元，讓無固定收入的她面臨極大壓力。後來，周奶奶尋求了找上了泰裕國際的協助，公司團隊先協助她代償了短期的民間高利負債，並成功轉移到銀行，爭取到一筆 20 年的長期房貸。這項操作讓周奶奶的月付金從原本單純繳息的 7 萬 5 千元，大幅下降到包含本金與利息每月只需 3 萬 2 千元。

避雷針！民間貸款轉銀行常見的 4 大詐騙陷阱

因為急需資金，許多借款人容易落入詐騙圈套。請務必認明以下 4 大常見詐騙手法：

🔷假冒專業人士包過件： 聲稱有「內線」或能「美化信用」，保證 100% 過件。事實上，銀行有嚴格的評核標準，沒有絕對過件這回事。

🔷要求提前支付手續費： 假冒銀行或代辦，在核貸前就要求先付保證金或代辦費。正規公司在「核貸前絕不收費」。

🔷合約隱藏陷阱： 以超低利率或超高額度吸引借款人，但合約中卻藏有極高的違約金、保管費或不合理的隱性費用。

🔷假冒銀行發送釣魚簡訊： 傳送「點擊連結，馬上撥款」的網址誘騙個資。遇此情況請務必直接致電銀行官方客服確認。

💡 防騙小守則： 選擇有實體營業據點、政府合法立案的公司，且務必記住「未核貸前不收費、不扣留重要證件正本」

關於私設轉銀行的常見問題 (FAQ)

Q：房子被私人設定，還可以買賣過戶嗎？
A：可以買賣，但在未清償該筆貸款或未得到債權人（設定人）同意塗銷之前，是不允許進行過戶的。通常買方也會要求屋主先塗銷設定才願意交易，本公司也有協助作代墊清償的服務。

Q：之前被銀行拒絕過，還有可能轉貸成功嗎？
A：可以的。只要透過代償結清民間債務、塗銷設定，借款人收入穩定的，泰裕一樣可以幫您成功轉貸銀行的

作者與諮詢資訊

本篇內容由具備 20 年以上金融實務經驗之貸款顧問團隊審校撰寫。 若您正面臨民間私人設定的龐大繳款壓力，我們提供全台免費的專業評估服務。

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