企業主不計收支比房貸全攻略｜2026 最新合法方案一次看懂

一、什麼是不計收支比房貸？

「不計收支比房貸」顧名思義，就是銀行或合法民間金融機構在評估貸款時，不看你的收入、營收、薪轉、報稅數字，只看兩件事：

✔ 房屋殘值（核貸核心）

房屋地段越好、坪數越大、屋齡越新，核貸額度越高。

✔ 還款能力（粗略評估）

不會深查財報，不要求收入證明，但會衡量：

• 有沒有嚴重信用瑕疵

• 是否有頻繁遲繳

• 是否有法律糾紛或查封

換句話說，只要房屋價值足夠、無重大信用問題，企業主就能核貸成功。

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二、不計收支比房貸適合哪些企業主？

以下情況都非常適用：

① 公司財報不好、報稅金額低

如：小吃店、工作室、SOHO、小型服務業。

② 現金流不穩、營收季節性波動

如：餐飲業、旅宿業、電商、批發零售。

③ 本身負債比偏高，銀行建議「不符收支比」

如：有車貸、卡債、信貸、扣款多。

④ 有房卻被銀行拒貸，急需資金周轉

如：補貨、繳貨款、支付薪資、修繕設備。

⑤ 想把高利貸、融資借款整合成低利長期貸款

節省利息負擔最有效。

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三、銀行 vs融資不計收支比房貸差異比較

結論：如果有時間 → 一定優先銀行

若急用或信用有問題 → 可先用民間周轉，之後再轉回銀行降利率。

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四、核貸額度怎麼算？

不計收支比房貸主要看房屋殘值：

房屋市價 × 可貸比例 = 最大核貸額度

一般銀行可貸 60%–80%，民間約 40%–60%。

範例：房屋市價 1200 萬
✔ 銀行可貸：720–960 萬
✔ 民間可貸：480–720 萬

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五、申請流程（銀行 & 民間通用）

① 房屋估價與額度評估

可用實價登錄、銀行鑑價、地段分析。

② 信用簡易審查

不查收入，但仍會看信用紀錄是否有重大瑕疵。

③ 對保與設定抵押權

銀行：須到場對保
民間：需地政士或律師公證（確保契約合法）

④ 撥款

銀行：14–30 天
民間：最快 36 小時

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六、兩個真實案例（企業主常見情境）

案例 1｜餐飲老闆收支比過高被銀行拒絕 → 改用不計收支比成功貸720 萬

台南一位鹽酥雞攤老闆月營業額不錯，但報稅金額低，且有信用卡分期，銀行認定收支比超標，無法核貸。

改用企業主不計收支比房貸：

• 屋齡 10 年

• 市價 900 萬

• 原貸 400 萬

成功轉貸二順位720 萬，利率 3%，20 年攤還，月付僅 39,931 千多。

👉 重點：房屋殘值決定核貸額度，不看報稅金額。

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案例 2｜批發業主被疫情拖累 → 先用融資 60 萬救急，半年後轉銀行降息

高雄一位五金批發商因客戶倒帳，需要立即週轉。
個人信用分數不足、又有遲繳紀錄，銀行暫時無法貸款。

先向合法民間申請：

• 融資二胎核貸 60 萬

• 利率 14%

• 用來補貨與支付薪資

半年後財務恢復，成功轉銀行：

• 轉貸銀行 3%

👉 重點：先救急再轉貸，是許多企業主常用策略。

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七、常見風險與避免方式

✔ 避免地下錢莊或代書私設

一定要確認：

• 公司是否立案

• 契約是否透明

• 是否要求簽空白本（絕對拒絕）

✔ 不要誤信「秒核貸、免審核」

合法金融機構一定會做風險評估。

✔ 二胎利率高要注意還款期

若只能申請民間二胎，建議設定短期過渡，之後再轉銀行降低利息。

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八、3 組常見 Q&A

Q1：我公司報稅金額很低，也能申請不計收支比房貸嗎？

可以。
企業主專案本來就是為報稅低、財報不好、收入不穩的企業主所設計。
只要房屋殘值夠、信用無重大瑕疵，就能核貸。

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Q2：信用卡遲繳過會不會影響？

小遲繳仍有機會，不會影響太大。
但若是「長期逾期」或「協商中」，可能會降低銀行核貸意願。
仍可改走民間二胎進行過渡，後續再轉銀行。

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Q3：不計收支比房貸利率會比較高嗎？

銀行企業主專案利率通常比一般信貸更低，落在2.5–4.5%。
民間利率較高，但核貸速度快，可作為短期墊款使用。