「私人設定」是指房屋或不動產的所有權人，將該不動產設定抵押權給「非銀行或金融機構」的個人或民間公司，以作為借款擔保的一種法律行為。這在現實中非常常見，尤其是當屋主向民間融資公司、當鋪、私人借款人借錢時，會以房產作為抵押，並登記「抵押權設定」在不動產謄本上。
私人設定是什麼?
🔍 私人設定的特點：
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抵押對象是私人或民間機構：不是銀行或信用合作社等金融機構。
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會登記在不動產謄本：產權仍歸屋主，但抵押權人擁有優先受償權。
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利率通常較高：民間貸款風險高，因此利率比銀行貸款高。
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貸款額度與條件彈性大：不似銀行審核嚴格，較適合短期週轉。
🛑 私人設定的潛在風險：
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難以再從銀行申請貸款，因銀行不願承接有民間設定的房產。
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若無法如期還款，可能會遭對方依法拍賣房產。
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法律保障較薄弱，若遇到不肖業者，可能有糾紛或詐騙風險。
✅ 什麼時候會出現私人設定？
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向民間融資公司借款（如X租、新X、當鋪等）。
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無法從銀行取得貸款，轉向民間尋求資金。
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緊急週轉、信用條件不足、銀行核貸失敗時。
民間借貸會影響信用嗎？
民間借貸通常不會直接影響個人信用評分，因為這些交易不一定會被報告給信用機構。然而，若未能按時還款，可能會導致法律訴訟，間接影響信用紀錄。此外，若未來需要向銀行申請貸款，銀行可能會考慮個人的整體財務狀況，包括民間借貸的責任。
轉貸會影響信用嗎？
轉貸，即將現有貸款轉移至另一家金融機構，可能會在信用報告中留下查詢紀錄。然而，只要按時還款，這些查詢對信用評分的影響有限。轉貸的主要目的是獲得更優惠的利率或條件，因此，合理的轉貸行為通常不會對信用造成負面影響。
私人設定可以轉銀行嗎？
私人設定（即民間抵押）通常較難直接轉為銀行貸款。銀行對於已設定民間抵押的房產持保守態度，因為這可能增加貸款風險。若希望將私人設定轉為銀行貸款，需先清償民間債務，解除抵押設定，然後再向銀行申請新的貸款。
私人設定還能貸款嗎？
擁有私人設定的房產通常難以再從銀行獲得貸款。銀行對於已有民間抵押的房產持謹慎態度，因為這增加了貸款的風險。若需進一步融資，建議先償還民間貸款，解除抵押設定，然後再向銀行申請新的貸款。
中租轉銀行
中租等融資公司提供的貸款利率通常較高，若希望降低利息負擔，可考慮將貸款轉至銀行。轉貸流程包括：
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評估自身信用狀況：確保信用紀錄良好，以提高銀行核貸的可能性。
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準備相關文件：如收入證明、房產證明等。
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向銀行申請貸款：提出轉貸申請，並提供必要文件。(雙證件/財力證明/工作證明)
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清償原貸款：獲得銀行貸款後，清償中租的貸款，並解除原有抵押設定。
成功轉貸後，可享受較低的貸款利率，減輕還款壓力。
代償私設
代償私人設定是指透過新的貸款清償原有的民間抵押貸款。此舉可將高利率的民間貸款轉為較低利率的銀行貸款，降低財務負擔。代償流程包括：
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評估房產價值：確保房產有足夠的殘值作為抵押。
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申請銀行貸款：提供必要的財務和房產文件。
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清償民間貸款：使用銀行貸款資金清償原有的民間貸款，並解除抵押設定。
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設定新的抵押：將房產抵押給新的貸款銀行。
透過代償，可有效降低利息支出，改善財務狀況。
當鋪解私設
當鋪的貸款利率通常較高，若希望解除當鋪的私人設定，可考慮以下步驟：
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評估自身財務狀況：確定是否有能力清償當鋪貸款。
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尋求其他融資渠道：如親友借款、銀行貸款等，以獲得較低利率的資金。
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清償當鋪貸款：使用新獲得的資金清償當鋪貸款，並解除抵押設定。
私人設定查詢方式
查詢房屋是否有私人設定，只需透過不動產謄本查詢即可得知。
✅ 查詢方法如下：
- 前往地政事務所臨櫃查詢或
- 使用內政部地政司「不動產資料查詢系統」
- 輸入地段、地號即可取得謄本影本
在謄本中查看「他項權利」欄位，若債權人非銀行、信用合作社、公股金融機構，則可判斷為「私人設定」
融資轉銀行實務建議
若你目前有私人設定在房屋上，且打算申請銀行貸款，建議可參考以下策略：
✅ 短期內有申貸計劃者：
- 儘早開始規劃融資轉銀行流程，財力要明確。
- 強化財力與信用條件（如補報稅、正常繳款）
- 找尋有經驗的貸款顧問協助規劃
✅ 欲解除設定者：
- 優先償還金額較小的債權
- 尋找可提供二順位房貸的銀行（如台新 、新光等）
私人設定會影響賣房嗎？
會的。房屋無法自由移轉過戶，須先清償並完成設定塗銷後方可出售。
解除私人設定的流程
若要申請銀行貸款，就必須解除或改變原有的私人設定。以下是常見的處理方式：
Step1：與原債權人協商
- 要求開立清償證明
- 協商提前還款條件與手續費
Step2：準備銀行貸款送件
- 申請轉貸或二順位貸款
- 通常需提供房屋權狀、土地謄本、收入證明等資料
Step3：設定轉移
- 銀行撥款後，協助清償原民間貸款
- 同步辦理抵押權轉為銀行設定
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