在實務諮詢中，「收入不高，但手上有一筆存款，銀行到底會不會借房貸？」購屋族、首購族、自營商最常問的問題之一。不少人會有這樣的疑問：「我月薪不高，但我有 200～500 萬存款，難道銀行都不看嗎？」答案是：會看，但「存款」≠「還款能力」。銀行確實會參考存款，但決定房貸是否核准的關鍵，仍然是「穩定收入」。這篇文章將用銀行實務角度，一次說清楚👇
一、銀行審核房屋貸款，最重視的是什麼？
在台灣，銀行房貸審核主要看 4 大核心條件：
1️⃣ 還款能力（最重要）
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每月穩定收入
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是否能長期負擔房貸月付金
👉 這一項權重最高
2️⃣ 信用紀錄（聯徵）
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是否有遲繳、呆帳、卡循
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聯徵查詢次數是否過多
3️⃣ 擔保品條件（房屋）
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屋齡、地段、流通性
4️⃣ 財力輔助證明（包含存款）
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存款
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投資資產
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保單、其他資產
📌 關鍵重點：
👉 存款屬於「加分項」，不是主條件
二、為什麼「收入不高但有存款」，銀行還是可能不借？
很多人會誤解：
「我有錢，為什麼銀行不借？」
但在銀行眼中，問題不是「你有沒有錢」，而是：
❌ 存款是「一次性資產」
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可能很快用完
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不能代表未來 20～30 年都有錢
❌ 房貸是「長期負債」
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20～40 年還款
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銀行要確定你每個月都還得起
❌ 存款無法替代穩定現金流
即使你帳戶有 300 萬，
但如果每月收入只有 3～4 萬，
銀行仍會擔心：
「你存款花完後，靠什麼還房貸？」
三、那存款完全沒用嗎？哪些情況「存款真的有幫助」？
答案是：有用，但要用在對的地方。
✅ 情況一：存款可降低貸款成數
例如：
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房價 1,000 萬
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你有 300 萬自備款
👉 貸款只需要 700 萬
👉 月付金較低，銀行風險下降
👉 核貸機率提升
✅ 情況二：存款可作為「緩衝能力」說明
若你的收入「略低於標準」，但：
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有穩定存款
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存款非短期借來
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有明確來源（薪資累積、公司盈餘）
👉 銀行可能視為風險可控
✅ 情況三：搭配「保證人」或「共同借款人」
如果：
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你收入不高
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但有存款
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再加上一位收入穩定的配偶或家人
👉 存款 + 保證人
👉 整體核貸條件大幅提升
四、銀行最愛的「收入型態」有哪些？
以下是台灣銀行最偏好的收入來源排序（由高到低）：
1️⃣ 正職薪資（可提供薪轉）
2️⃣ 公教人員、上市櫃公司
3️⃣ 自營商（有完整報稅）
4️⃣ 接案族（收入穩定、可佐證）
5️⃣ 現金收入、未報稅收入
📌 如果你的收入在後兩類，
即使存款多，銀行也會更保守。
五、收入不高族群，如何提高房貸過件率？（實戰重點）
✔️ 1. 提前 6–12 個月整理金流
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固定帳戶進出
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避免大量現金往來
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不要突然大筆異常存入
✔️ 2. 降低負債比
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清掉卡循
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降低信貸、車貸月付
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讓房貸月付佔收入比例下降
✔️ 3. 不要亂送件（聯徵很重要）
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一次被多家銀行查聯徵
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反而會讓銀行更保守
👉 先評估，再送件
✔️ 4. 善用政府方案（首購／新青安）
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利率較低
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寬限期較長
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對收入要求相對友善
✔️ 5. 尋求專業房貸顧問協助
專業顧問會幫你：
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判斷適合的銀行
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包裝正確的財力呈現
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避免踩雷送錯銀行
六、常見 Q&A
Q1：存款很多，可以當收入算嗎？
❌ 不行，存款不能直接取代收入。
Q2：一次把存款拿去還房貸會比較好過嗎？
✔️ 若能降低貸款成數，確實有幫助。
Q3：收入低但夫妻一起辦房貸可以嗎？
✔️ 可以，共同借款是常見做法。
Q4：現金收入能不能辦房貸？
⚠️ 可行，但需額外整理金流與報稅紀錄。
七、結論：銀行不是不看存款，而是更在意「你能不能長期還」
總結一句話：
房屋貸款看的是「未來 30 年的還款能力」，
不是你現在帳戶有多少錢。
✔️ 存款 = 加分
✔️ 收入 = 核心
✔️ 搭配正確策略，收入不高也有機會核貸成功
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