選擇性信用管制是中央銀行用來控制信用擴張的一種貨幣政策工具，特別是在房地產市場。這種管制通常包括對房屋貸款和其他形式的信用放款施加限制，以避免市場過熱和遏制投機行為。
選擇性信用管制的目的
- 控制資金流向：限制資金流入特定領域，如房地產市場，以防止價格泡沫和市場過熱。
- 抑制投機性購買：通過限制貸款條件，減少投機性買房行為，穩定房地產市場。
實施方式
- 限制貸款成數：降低房屋貸款的最高貸款成數，迫使買家提供更高的首付款。
- 審查條件加嚴：對借款人的審查更加嚴格，尤其是對於購買第二套或更多房產的買家。
- 縮短還款期限：限制貸款的最長還款期限，加速貸款的還款。
對房市的影響
- 價格穩定：通過限制貸款，減少市場上的投機需求，有助於穩定房價。
- 需求減少：可能導致房地產市場需求減少，尤其是對於投資客和炒房者。
- 交易量減少：短期內可能導致房產交易量下降。
第五波信用管制
- 背景：2023年中央銀行實施的第五波信用管制主要是為了應對房市過熱和投機行為。
- 措施：包括對建商的貸款條件加以限制，並要求在一定期間內開始建設，以防止囤地和哄抬房價。
對普通民眾的影響
- 對於一般消費者來說，這些措施可能意味著購買房產時需要更高的首付款，並且面臨更嚴格的貸款審批條件。
第一波選擇性信用管制
第一波選擇性信用管制是台灣央行在2020年12月8日實施的一項重要措施，旨在抑制房地產市場的過熱和投機行為。這一波管制主要針對不同類型的買家和貸款類型施加了更嚴格的限制。以下是其主要措施的概述：
公司法人購置住宅貸款限制
- 第一戶房產：最高貸款成數限制為60%。
- 第二戶及以上房產：最高貸款成數進一步降至50%，並且這些貸款沒有寬限期。
自然人購置住宅貸款限制
- 第三戶及以上房產：對於自然人購買的第三戶及以上房產，最高貸款成數限制為60%，並且這些貸款同樣無寬限期。
購買都市計畫劃定住宅區及商業區土地貸款限制（購地貸款）
- 具體興建計畫：申請貸款時需附上具體的興建計畫。
- 貸款成數：最高貸款成數限制為65%，且需保留10%的貸款金額，直至動工興建後才能撥款。
建商餘屋貸款限制
- 最高貸款成數：對於建商的餘屋，最高貸款成數被限制為50%。
第二波選擇性信用管制
公司法人購置住宅貸款限制
- 最高貸款成數：所有公司法人購置住宅的貸款成數一律降低至40%。
自然人購置住宅貸款限制
- 第三戶房產：最高貸款成數從60%降至55%。
- 第四戶及以上房產：最高貸款成數從60%降至50%。
自然人購置高價住宅貸款
- 最高貸款成數：購置高價住宅的貸款成數從60%降至55%。
- 第四戶房產：對於購置第四戶及以上高價住宅的貸款，最高貸款成數從60%降至40%。
工業區閒置土地抵押貸款限制
- 最高貸款成數：工業區閒置土地的抵押貸款成數設定為55%。
第三波選擇性性用管制時間
第三波選擇性信用管制於2022年9月24日實施，進一步強化了對房地產市場的控制，尤其是針對特定地區和特定類型的貸款。以下是這一波管制的主要措施：
自然人購置住宅貸款限制
- 特定地區：第二戶購屋貸款在台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市等特定地區不得有寬限期。
工業區閒置土地抵押貸款限制
- 最高貸款成數：工業區閒置土地的抵押貸款最高貸款成數由55%降至50%。
- 規範措施：規範措施中的「一定期間」定為1年，意味著貸款後需在1年內進行開發動工。
購地貸款限制
- 最高貸款成數：購地貸款的最高貸款成數從65%降至60%。
第四波選擇性性用管制
第四波選擇性信用管制於2022年12月17日實施，進一步強化了對於自然人、建商和土地購買的貸款限制。這一波管制旨在進一步抑制房地產市場的過熱，特別是針對高價住宅和投機行為。以下是這一波管制的主要措施：
自然人購置高價住宅貸款限制
- 最高貸款成數：購置高價住宅的最高貸款成數降至40%。
自然人購屋貸款限制
- 第三戶以上房產：自然人購買第三戶以上房產的最高貸款成數由55%降至40%。
建商餘屋貸款限制
- 最高貸款成數：對於建商的餘屋貸款，最高貸款成數從50%降至40%。
工業區閒置土地抵押貸款限制
- 最高貸款成數：工業區閒置土地的抵押貸款最高貸款成數從50%降至40%。
購地貸款限制
- 最高貸款成數：購地貸款的最高貸款成數從60%降至50%，保留10%的動工款。
- 動工承諾：借款人需切結在一定期間內動工興建。
第五波選擇性性用管制
五波選擇性信用管制於2023年6月15日實施，這一波管制尤其針對自然人購置第二套房產的貸款進行限制，並為換屋族提供了特定的配套措施。以下是其主要內容：
自然人購置第二屋的貸款限制
- 特定地區：在台北市、新北市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市等特定地區。
- 貸款成數限制：購買第二戶住宅的最高貸款成數限制為70%。
換屋族配套措施
- 切結條件：若名下已有一戶房貸，且主張有實際換屋需求，擬在特定地區申辦第二戶購屋貸款的自然人，可與銀行切結在一年內出售老屋（並需完成移轉登記與塗銷第一戶抵押權），這樣新屋便可排除70%貸款成數的限制。
- 違約條款：若違反切結事項，將被立即收回超出的貸款成數差額。此外，自撥款日起，違約者將按貸款餘額計收罰息，並對嘗試轉貸等方式規避切結事項的行為加收罰則。
選擇性信用管制政策
選擇性信用管制政策是台灣央行針對房地產市場過熱情況所採取的措施。這些政策的目的在於抑制過度的投機行為，穩定房價，並保持房地產市場的健康發展。以下是這些政策的發展歷程和影響：
SARS後的房地產市場
- 市場回升：2003年SARS疫情過後，台灣房地產市場迅速回升。
- 政策影響：由於遺產稅稅率的調降等政策因素，房市即使在2008年全球金融風暴期間也保持高點，不斷創下新高。
2010年的政策介入
- 初次管制：當時的央行總裁彭淮南針對雙北市十個區域實施了第一波選擇性信用管制，限制第二套房產的最高貸款成數為70%。
- 效果不彰：由於這些限制力道不足且容易被規避，效果有限。
後續的加強管制
- 持續調整：2010年12月，央行進一步限縮了民眾貸款額度，並開始限制建商在土地和建物的融資額度。
- 2012年的擴展：這些限制在2012年進一步擴及到豪宅市場。
- 2014年的進一步擴大：2014年的管制規模再次擴大，最終使得房地產市場的熱度從高點開始降溫。
長期影響
- 市場冷卻：這些選擇性信用管制政策最終導致房地產市場冷卻，長期以來都維持在相對穩定的水平。
- 近期回升：直到最近幾年，房地產市場才開始回升。
信用管制結果
1989年的信用管制及其影響
- 時代背景：1980年代，台灣經濟快速成長，股市和房地產市場經歷了劇烈的波動。股市從636點飆升至12,682點，房地產價格也暴漲了近10倍。
- 市場狀況：當時的房地產市場出現了極端的投機行為，如預售屋一日三價，無本套利成為普遍現象。
- 信用管制措施：為了遏制這種亂象，1989年2月28日，央行實施了嚴厲的選擇性信用管制，包括停止無擔保購地貸款、限制企業建築融資額度、依工程進度分批撥款，以及貸款成數最高不得超過50%等措施。
- 市場反應：這些措施迅速冷卻了過熱的房市，市場陷入低迷，持續了近10年。
信用管制的長期影響
- 市場冷卻：房地產市場從過熱狀態迅速轉為低迷，大幅降低了投機性買賣。
- 稱為「戒嚴令」：由於其嚴厲程度，1989年的信用管制被戲稱為房市的「戒嚴令」。
- 恢復周期長：房地產市場直到1996年信用管制停止後，才逐漸開始恢復。
現代的信用管制
- 更謹慎的實施：根據過去的經驗，現代的信用管制措施通常更加謹慎和有針對性，以避免對市場造成過度的負面影響。
- 綜合政策配套：現代的信用管制通常與其他政策配合使用，以達到更平衡和有效的市場調控效果。
信用管制對民眾的影響
對普通購房者的影響
- 購房難度增加：信用管制通常會降低貸款成數並提高審核標準，這意味著購房者需要準備更多的首付款，並面臨更嚴格的貸款審查。
- 購買決策壓力減輕：隨著房價穩定甚至回調，購房者可能不再感受到「必須抓緊時間購買」的壓力。
對投機性買家的影響
- 投機難度增加：信用管制會直接限制投機性買家的融資能力，減少市場上的投機行為。
- 「逃命潮」：對已進場的投機客而言，可能會出現急於出售物業的情況，特別是當市場開始出現下滑跡象時。
對整個房產市場的影響
- 市場冷卻：信用管制有助於冷卻過熱的房地產市場，減少不合理的價格上漲。
- 市場健康發展：這種政策旨在維持市場的健康和穩定，避免過度投機導致的泡沫。
總體建議
- 理性購房：購房者應該放棄「恐慌購房」的心態，理性分析自身的財務狀況和房地產市場的趨勢。
- 長期規劃：考慮到房產是長期投資，應評估長期持有的可行性和風險。
