什麼是以房養老 ?以房養老申辦的銀行有哪些？

以房養老是一種房屋老年養老保險產品，它允許年長的房屋所有者將自己的房產抵押給保險公司或金融機構，換取一筆固定的月供或一次性的款項，以補充他們的退休生活費用。這種產品通常適用於年齡較大且房產擁有價值較高的個人，他們可以將房屋的價值轉化為現金，同時繼續居住在房屋中。

本文重點

以房養老的一些特點和條件：
以房養老條件？誰適合申請？
升息對以房養老貸款的影響
以房養老利率比較
以房養老缺點？優點？
不動產逆向抵押貸款和一般房貸差在哪？

以房養老的一些特點和條件：

房屋抵押：申請以房養老的個人需要將自己的房屋抵押給保險公司或金融機構。這意味著在某些情況下，如果個人無法履行合同條件，則可能失去房產所有權。
提供金額：根據房屋的價值和個人的年齡，保險公司或金融機構將提供一筆固定的月供或一次性的款項。
居住權：儘管將房產抵押給了保險公司或金融機構，但申請人仍然可以繼續居住在房屋中，直到離世或其他規定的條件發生。
年齡要求：通常，以房養老的申請人需要年齡達到一定的標準，一般是60歲或更高。
退休生活費用補充：這種產品的主要目的是為年長的個人提供一種退休生活費用的補充方式，使他們可以在不必賣掉房產的情況下獲得現金。

以房養老條件？誰適合申請？

以房養老的條件通常包括以下幾點：

年齡要求：申請人需要達到一定的年齡，通常是60歲或更高。有些機構可能還會有更高的年齡要求。
房產擁有權：申請人需要擁有房產的所有權，並且房產的價值需要達到一定的標準，以符合金融機構的抵押要求。
住房情況：房屋必須是申請人的主要居住地，而且申請人需要打算繼續在該房產中居住一段時間。
健康狀況：雖然不是所有的機構都有健康狀況的要求，但有些機構可能要求申請人進行健康評估，以確定其預期的壽命。

誰適合申請以房養老取決於個人的財務狀況和需求。通常情況下，以下人士可能會考慮申請以房養老：

房產擁有者：擁有房產並需要額外現金流的人士，特別是那些房產價值較高但現金流較少的年長個人。
退休人士：已經退休並希望增加退休生活費用的人士。
需要長期照護：需要長期照護但不想離開自己的家園的人士。
對房屋承擔風險有信心：願意將房屋抵押給金融機構，並對房地產市場的長期增值有信心的人士。

升息對以房養老貸款的影響

升息對以房養老貸款的影響可能是多方面的，取決於貸款的利率結構和合同條款。以下是一些可能的影響：

月供增加：如果以房養老貸款的利率是浮動的，當利率上升時，月供可能會增加。這對於已經處於退休狀態並依靠這筆款項來補充收入的借款人來說可能會帶來額外的財務壓力。
提前償還成本增加：一些以房養老貸款可能會對提前償還收取額外費用或違約金。如果借款人希望在利率上升之前償還貸款，則可能需要支付更多的費用。
房產價值下降：升息可能會導致房地產市場活動減緩，進而影響房產價值。如果借款人打算在未來出售房產以償還貸款，則房產價值下降可能會對其資金回報產生影響。
生活成本增加：如果以房養老貸款的款項用於支付日常生活費用，則利率上升可能會導致生活成本增加。這可能會影響借款人的退休生活方式和財務計劃。

以房養老利率比較

行	中國信託	玉山銀行	合作金庫	上海商業儲蓄銀行	第一銀行	華南銀行	高雄銀行
貸款方案	以房養老	以房養老貸款	以房養老-幸福滿袋貸款	青松來富以房養老	以房養老安心貸	安養房屋貸款	以房養老「悠活人生」貸款
年齡限制	60 歲以上	60 歲以上	60 歲以上	60 歲以上	60 歲以上	63 歲以上	60 歲以上
貸款成數	未提供	最高 60%	最高 70%	最高 70%	未提供	未提供	最高 70%
貸款年限	最長 30 年	最長 30 年	最長 35 年	最長 30 年	未提供	最長 30 年	最長 30 年
貸款利率	2.67% 起	2.45% 起	2.483% 起	2.48% 起	2.32% 起	3.07% 起	2.23% 起
相關費用	3,500 元	5,000 元	5,300 元起	9,000 元	5,300 元	5,300 元	5,300～8,300 元

資料來源：各大銀行官網，筆者彙整（資料更新時間：2023/10/11）

銀行	土地銀行	兆豐銀行	台灣銀行	彰化銀行	台灣企銀	安泰銀行
貸款方案	樂活養老貸款	以房養老貸款－歡喜樂活	樂活人生安心貸	老來伴以房養老貸款	安老快活專案	以房養老房屋貸款
年齡限制	63 歲以上	60 歲以上	59 歲以上	60 歲以上	60 歲以上	55 歲以上
貸款成數	最高 70%	最高 70%	最高 70%	最高 2,000 萬	未提供	最高 70%
貸款年限	最長 30 年	最長 30 年	最長 30 年	最長 30 年	最長 30 年	最長 30 年
貸款利率	2.6% 起	2.363% 起	2.19% 起	2.43% 起	2.408% 起	2.49% 起
相關費用	5,300 ~ 5,600 元	5,300 元	5,300 元起	5,300 元	3,300 元起

以房養老缺點？優點？

以房養老是一種為了解決退休人士財務需求而設計的金融產品，它有一些優點和缺點。

優點：

提供穩定的收入：以房養老可以提供一筆固定的月供或一次性的款項，使退休人士可以穩定地補充退休生活費用。
保持房屋擁有權：雖然借款人將房產抵押給金融機構，但他們仍然可以繼續在房屋中居住，直到特定的條件發生，如離世或搬離。
不影響信用評分：以房養老通常不會影響借款人的信用評分，因為這不是一種傳統的貸款形式，而是基於房產價值的交易。
無需還款：在一些以房養老的產品中，借款人無需在終身內進行還款，這意味著他們可以避免貸款的壓力，專注於享受退休生活。

缺點：

利率較高：以房養老的利率通常比傳統的房屋貸款利率要高，這意味著借款人可能需要支付更多的利息。
影響房產繼承：借款人將房產抵押給金融機構，這可能會對房產的繼承產生影響，尤其是對於借款人的繼承人而言。
房產價值下降風險：如果房地產市場活動減緩或房產價值下降，則借款人可能會面臨房產價值不足以支付貸款的風險。
限制居住權：雖然借款人可以繼續在房產中居住，但一些以房養老產品可能會對居住權有一些限制，如無法出租房產。

不動產逆向抵押貸款和一般房貸差在哪？

不動產逆向抵押貸款（Reverse Mortgage）和一般房貸在許多方面有所不同，主要區別如下：

還款方式：
- 一般房貸：借款人需按照約定的還款計劃每月向貸款機構支付本金和利息，直到貸款全額償還。
- 逆向抵押貸款：借款人不需要每月還款，而是可以在特定情況下（例如房屋出售、借款人過世或搬離）通過出售房產來償還貸款。
資格要求：
- 一般房貸：通常需要借款人具有穩定的收入和良好的信用評分，並且可能需要支付頭期款。
- 逆向抵押貸款：主要基於房屋的市值和借款人的年齡，通常不要求借款人有收入或信用評分。
利率和費用：
- 一般房貸：通常有較低的利率和一系列的貸款費用，如抵押費、手續費等。
- 逆向抵押貸款：利率通常較高，且可能有更高的貸款成本，例如起始費用、保險費等。
居住要求：
- 一般房貸：借款人可以將房屋出租，但通常需要房屋是借款人的主要居所。
- 逆向抵押貸款：借款人必須將房屋作為主要居所，不得將其出租。
適用人群：
- 一般房貸：適合具有穩定收入且有還款能力的借款人，通常是購房或再融資的目的。
- 逆向抵押貸款：主要適用於年齡較長、房產擁有價值較高、且希望將房產價值轉換為現金的借款人，以補充退休生活費用。

以房養老、賣房養老、收租養老、留房養老，哪種好？

擇以房養老、賣房養老、收租養老或留房養老，取決於個人的財務狀況、需求和偏好。每種方式都有其優點和缺點，以下是對每種方式的簡要分析：

以房養老：
- 優點：提供穩定的收入，借款人可以繼續居住在房屋中，無需每月還款，通常不影響借款人的信用評分。
- 缺點：利率通常較高，可能會影響借款人的房產繼承計劃，借款人需要考慮房地產市場波動對房屋價值的影響。
賣房養老：
- 優點：一次性獲得較大數額的現金，不需要擔心房屋價值下跌對收入的影響，無需承擔房產持有成本。
- 缺點：失去房屋擁有權，可能需要搬遷，需要考慮未來租房成本或其他住房安排。
收租養老：
- 優點：提供穩定的租金收入，保留房產擁有權，房產價值可能會隨時間增值。
- 缺點：需要管理租房過程，包括處理租客問題、維護房屋等，收益可能不穩定。
留房養老：
- 優點：保留房屋擁有權，房產價值可能會隨時間增值，並為子女留下遺產。
- 缺點：需要承擔房產持有成本，包括稅費、維護費用等，可能會影響退休生活品質。