房屋貸款成數，又稱為貸款至價值比率（Loan to Value ratio, LTV），是一個在房地產貸款中常用的術語。它表示貸款金額與房產價值之間的比例。簡單來說，房屋貸款成數用於衡量貸款金額占房屋總價值的百分比。
本文重點
如何計算房貸成數
- 計算方式：房貸成數 = （貸款金額 ÷ 房產價值）× 100%
- 舉例：如果您的房產價值為 100 萬元，而您申請的貸款為 80 萬元，那麼房貸成數為 80%。
房貸成數較低時的應對策略
- 增加首付：提高首付金額可以降低貸款金額，從而提高房貸成數。
- 尋求共同借款人：與信用良好的共同借款人一起申請貸款可以提高批准的可能性。
- 選擇不同的貸款產品：有些貸款產品對房貸成數的要求較低。
- 改善信用評分：提高您的信用評分可以增加貸款機構對您的信任度。
- 考慮其他資金來源：如家人支持或其他私人貸款選項。
- 考慮二胎房貸，貸款順位分別為銀行二胎 融資二胎
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影響貸款成數-不能碰的 7 種房子
| 風險類型 | 描述 |
|---|---|
| 權利不清的房產 | 涉及產權爭議或不明確的房產。 |
| 違法建築 | 未經批准的擴建或違反建築規範的房屋。 |
| 結構問題房產 | 有結構安全問題的房屋。 |
| 位置不佳的房產 | 位於洪水區或其他自然災害高風險地區的房屋。 |
| 市場價值低的房產 | 難以出售或租賃的房產。 |
| 老舊或維護不佳的房屋 | 可能需要大量維修和更新。 |
| 法律限制的房產 | 受到政府或法律限制的房產，例如受限的租賃條件。 |
影響貸款成數-非市中心、屋齡老的房子
屋齡與房地產價值
- 老房子的特點：台灣許多老房子，尤其是在都市中心地帶的，儘管屋齡高，但由於地理位置優越，它們仍具有相當的價值。
- 房屋與土地的擔保價值：當房屋屋齡增加，其結構的價值可能降低，但土地價值通常保持穩定甚至升值，尤其是在市中心等黃金地段。
銀行貸款條件
- 屋齡對貸款成數的影響：屋齡較高的房屋，特別是超過 40 年的，可能會導致銀行減少貸款成數，即貸款金額與房屋價值的比率。
- 地點的重要性：在市中心等地段優越的地區，即使房屋屋齡較高，由於其土地價值較高，銀行可能仍願意提供較好的貸款條件。
購房建議
- 考慮地段與屋齡：在購買老房子時，地段變得尤其重要。位於市中心或其他熱門地區的老房子可能仍是一個不錯的投資。
- 事先咨詢銀行：在決定購買之前，先了解銀行的貸款條件是非常重要的，尤其是對於屋齡較高的房產。
影響貸款成數-非市中心的小套房
銀行對套房的定義
- 坪數標準：不同銀行對套房的定義可能不同，一些銀行可能將建物權狀坪數（不含車位）小於 15 坪的物業視為套房，而其他銀行則可能考慮主建物加附屬建物（如陽台）的總坪數少於 12 坪為套房。
貸款條件的變化
- 貸款成數：對於小坪數的套房，一些銀行可能不提供貸款，或者只提供最高 50% 至 60% 的貸款成數。然而，如果套房位於良好地點，一些銀行可能會提供高達 80% 的貸款。
- 地點的影響：套房的地理位置對於銀行的貸款決策有重大影響。位於優越地段的套房可能更容易獲得較高的貸款成數。
買家需考慮的因素
- 預算規劃：由於小坪數套房的貸款成數可能較低，買家需要準備較多的現金作為首付。例如，即使是 10 坪的套房也可能需要與 20 坪的兩房相同比例的首付金額，如果貸款成數僅為 60%。
- 違約風險：如果買家原本期望能夠獲得更高比例的貸款，但最終只能獲得較低的貸款成數，在交屋前必須用現金補足差額，否則可能面臨違約風險。
購房建議
- 先詢問貸款條件：在決定購買小坪數的套房之前，最好先向銀行詢問貸款條件，以便更準確地規劃財務。
- 評估整體成本：在考慮小坪數套房時，重要的是要評估整體的購買成本，包括首付金額和長期的還款計劃。
影響貸款成數-工業住宅
定義和特點
- 工業住宅定義：土地使用分區原本為工業用途，但實際上被用作住宅的物業。
- 風險：由於這種用途變更並未得到正式批准，因此存在違規使用的風險。
貸款與投資考量
- 貸款難度：由於存在違規使用的問題，許多銀行可能不願意提供貸款，或者只提供較低的貸款成數（通常在 60% 至 70%）。
- 價格因素：工業住宅的價格通常低於同區域的一般住宅，大約為附近住宅的 70% 左右。
- 首付金額：由於貸款成數較低，買家需要準備較高的首付款。
長期影響
- 再銷售問題：將來在轉售這類物業時，買方可能會遇到與賣方相同的貸款和使用許可問題。
- 市場吸引力：這種房產可能對那些尋求較低價格房產的買家有吸引力，但長期來看，可能會因使用限制和轉售問題而價值受限。
購買建議
- 仔細評估風險：購買工業住宅之前，需要仔細評估違規使用的風險以及可能的法律後果。
- 咨詢專業人士：在決定購買這類房產之前，向房地產專家或律師咨詢可以幫助了解所有的法律和財務後果。
- 考慮未來的轉售：考慮到未來可能的轉售問題，投資工業住宅需要謹慎規劃。
影響貸款成數-地上權住宅
地上權的概念
- 定義：地上權是指土地產權屬於他人，而建築物位於該土地上的權利安排。
- 權利金與地租：地上權持有者除了支付初始的權利金外，每年還需支付地租給土地所有者。
地上權住宅的類型
- 有建物產權的地上權：在這種情況下，買方擁有房屋的產權，但土地歸他人所有。例如台北的信義計畫區一些著名的建築，如台北花園。
- 只有使用權的地上權：買方不擁有房屋的產權，僅有使用權。土地和建築物都由他人擁有，如台北的京站和華固新天地。
貸款條件
- 貸款成數：有建物產權的地上權住宅的貸款成數通常在 60% 至 70% 之間。而只有使用權的地上權物件，貸款成數通常介於 50% 至 70%。
- 利率：只有使用權的地上權物件，在建商轉貸給買方時，利率通常會高於一般房貸，可能超過 2.5%。
地租和期限
- 地租上漲：地租有可能隨時間增加，例如台北花園的地租自 2003 年以來已經增加了 2.5 倍。
- 期限限制：地上權都有一定的期限，一旦期限屆滿，可能需要與土地所有者重新協商。
購買建議
- 深思熟慮：在購買地上權住宅之前，需要仔細考慮地租增長、期限限制以及貸款條件。
- 長期成本：考慮到每年的地租和貸款利率，以及未來可能的重新談判，地上權住宅的長期成本可能相當高。
周圍有重大嫌惡設施
“嫌惡設施”對於房地產市場，特別是房價估值和貸款條件，有顯著影響。嫌惡設施指的是那些被普遍認為會對生活品質產生負面影響的設施，如工業廠房、高壓電塔、墓地、殯儀館等。這些設施可能會降低附近房產的吸引力，進而影響房價和貸款條件。
嫌惡設施的影響
- 房價影響：靠近嫌惡設施的房產通常估價會較低，因為這些設施可能影響生活品質和環境美觀。
- 貸款條件：銀行在評估貸款申請時，可能會考慮嫌惡設施的存在。一些銀行可能會對靠近這些設施的物業提供較低的貸款成數。
嫌惡設施的分類
- 小型嫌惡設施：例如宮廟、電箱、電塔等。這些設施雖然影響估價，但通常仍可找到銀行以正常貸款成數進行貸款。
- 大型嫌惡設施：例如福地、殯儀館等。這類設施的影響更大，銀行可能會將這些區域劃分為較低級別（如 B 區），在這些區域的貸款成數可能會比 A 區低。
購買房產時的考慮
- 區域評估：在購買房產時，應評估周圍是否存在嫌惡設施，並考慮這些設施對未來房產價值和生活品質的可能影響。
- 財務規劃：由於靠近嫌惡設施的房產可能獲得較低的貸款成數，買家需要準備較高比例的首付款。
- 長期影響：考慮到這些設施對房產價值的長期影響，買家應謹慎考慮這些因素，特別是如果計劃將來出售或出租物業。
影響貸款成數-其他特殊產品
投資置產物件的特點
- 較低的貸款成數：投資置產物件（如店面、已經隔成多個套房的物業等）通常貸款成數較低，大約在 60% 至 70%。
- 較高的自備款需求：由於貸款成數較低，購買這類物業的買家需要準備較高比例的自備款。
投資物業的風險與報酬
- 投資物業可能提供較高的收益潛力，例如透過租金收入。
- 但同時也帶來較高的風險，如出租市場的不穩定性、物業管理和維護成本等。
買家的考慮
- 對於那些考慮購買「正常住家」，如兩房兩廳或三房兩廳的買家來說，這些物業通常提供較高的貸款成數，且風險相對較低。
- 但即使是購買傳統住宅，買家仍需考慮地點、物業狀況、市場價格走勢、未來的增值潛力等因素。
影響房貸成數-買太貴
銀行貸款估價
- 估價基準：銀行在計算貸款成數時，會考慮房屋的估價和成交價格，取二者中的較低值作為計算基礎。
- 貸款成數限制：如果成交價格高於銀行估價，銀行提供的貸款金額將基於較低的估價，即使其官方最高貸款成數（如 80%）允許更高的貸款額。
買價過高的風險
- 實際貸款成數降低：如您所述，如果銀行估價為 1000 萬，而購買價格為 1200 萬，則實際貸款成數會降低，買家需要準備更多的現金來支付差額。
- 預售屋風險：購買預售屋時，如果市場價格下跌，到交屋時銀行的估價可能低於購買價格，這可能導致貸款成數不足。
購房建議
- 重視地點和價格：在購買房產時，選擇合適的地點和合理的價格非常重要。
- 做好市場調研：了解市場價格走勢，避免支付過高的價格。
- 謹慎評估財務狀況：在購買過程中，應評估自己的財務狀況和能夠負擔的最高價格，以及可能的市場風險。
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