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第二間成數

第二間房屋貸款成數的關鍵策略

中央銀行於2023年6月的理監事會中推出了第五波房市選擇性信用管制措施,對於特定地區(包括六都及新竹縣市)購買第二套房產的貸款成數設定上限為70%。這一政策初期引發了一些以「先買後賣」方式換屋的民眾的不滿。為此,央行在與行庫進行深入討論後,於10日宣布一項新措施:若符合特定條件的借款人能與銀行簽訂切結書,承諾在一年內出售其第一套房產並清償相關房貸,則可豁免受到第二套房產貸款成數70%的限制。這一措施旨在緩解換屋者的資金壓力。

2023央行二房貸款限制下的換屋策略

中央銀行在2023年6月15日的理監事會中所作出的決策,反映了對當前經濟和金融市場狀況的細膩觀察與應對。以下是幾個關鍵點:

1.維持現行貨幣政策

中央銀行決定不調整存款準備率並維持現有利率水平不變,這表明在當前經濟面臨多種不確定性和通脹壓力放緩的背景下,央行選擇保持穩定的貨幣政策。

2.房市貸款新規範

針對房地產市場,央行注意到自然人申請第二筆購屋貸款的人數和比例持續上升,以及貸款成數的增加。為了控制金融業的授信風險,央行對房市交易熱點區域(六都及新竹縣市)實施了新規範,限制自然人購買第二戶房產的貸款成數上限為70%。

3.迅速實施

這項新規範於隔日即開始實施,顯示出央行對於房市過熱現象的迅速反應和調控意願。

這些舉措展現了中央銀行在平衡經濟穩定和控制金融風險方面的努力,並對房地產市場的投資者和貸款申請者帶來直接影響。對於計劃購買第二套房產的投資者來說,這意味著需要更周密的財務規劃和對市場變化的密切關注。

所謂的自然人特定地區第2戶購屋貸款

您對「自然人特定地區第2戶購屋貸款」的解釋非常清晰和準確。這項政策主要是針對房地產市場中的自然人買家在特定熱門地區購買第二套房產的貸款情況。以下是對您所述各點的簡要梳理:

1.自然人

自然人指的是一般個人,與公司法人相對。

2.特定地區

特定地區包括台灣的主要都市:台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市。這些地區的房市交易活躍,因而成為政策調控的焦點。

3.第二戶的定義

第二戶的判斷依據是個人名下的房貸數量,且該房貸資金用途代號必須是「1-購置不動產」。如果房產未負擔貸款或原先貸款已還清並進行了其他類型的增貸(例如週轉金),則不計入第二戶。

4.購屋貸款的範圍

購屋貸款主要針對住宅性質的不動產,依據建物權狀、謄本上的主要用途來定義。包含各類住宅用途,如住家用、集合住宅、住工用、住商用等,不涵蓋非住宅性質的不動產(如工業用、辦公室等)。

這些規範旨在控制房地產市場的過熱情況,特別是在交易活躍的特定區域,並管理銀行業的貸款風險。對於打算在這些熱門地區購買第二套房產的自然人而言,了解這些政策是非常重要的,以確保他們在購房和貸款申請過程中做出明智的決策。

房屋登記人和借款人不同時

您提到的這些情況涉及房屋貸款中較為複雜的條件和策略,尤其是在夫妻共有財產和借款人身份方面。以下是對您所述情況的梳理和一些補充說明:

1.房屋登記人與貸款借款人不一致情況

在某些情況下,房屋登記在一方名下(如太太),而貸款則由另一方(如先生)承擔。這種情況下,第二套房產可以登記在原登記人名下(如太太),且由該人作為借款人申請貸款,以規避第二戶房貸的限制。

2.配偶擔保的可能性

如果第二套房屋的登記人(如太太)個人收入不足以支撐貸款,配偶(如先生)可以擔任擔保人,只要夫妻共同收入足夠。

3.共有財產情形

在夫妻共有財產的情況下,無論第二套房子登記在誰名下或是否保持共有,只要變更借款人,也可以避免受到貸款成數7成的限制。

4.增貸補足自備款的風險

由於央行要求銀行加強查核借款人的房貸戶數和資金流向,使用第一套房屋的增貸來補足第二套房屋的自備款可能會變得困難。

5.借名登記的風險

以他人名義(非配偶)進行房屋登記可能會在日後造成較複雜的金流和稅務問題,通常不建議這麼做。

以上這些策略在貸款申請過程中可能會有所幫助,但也涉及到一些潛在的風險和複雜性。在進行這類安排前,最好咨詢專業的法律和財務顧問,以便更全面地評估情況,做出最合適的決策。

如何避免第二戶房貸無寬限期影響?

您提到的兩種策略都是在面對第二戶房貸無寬限期時的有效解決方案。每種方法都有其利弊,需要根據個人的具體情況和需求來決定哪一種更合適。以下是對這兩種方法的進一步說明:

1.先賣後買並採用「售後回租」

此策略允許賣家在賣出自己的房屋後,在一段時間內繼續居住在原房屋內,作為承租人。這不僅解決了資金吃緊的問題,還允許賣家有足夠的時間來尋找和裝修新屋。在實施這一策略時,重要的是要事先與買家和仲介達成明確的協議,以避免後續可能出現的糾紛。

2.改由配偶或孩子名義購屋

如果選擇先買後賣,可以考慮將新房屋登記在無房貸的配偶或子女名下。這種做法可能會影響到重購退稅的條件,因為重購退稅通常要求買賣房屋的是同一個人。因此,在選擇這一策略前,應評估使用寬限期的便利性和重購退稅的經濟效益哪個更重要。

在考慮這些選項時,重要的是要仔細評估自己的財務狀況、長期財務計劃以及可能的稅務影響。在進行這些複雜的交易之前,尋求專業的法律和財務諮詢是非常重要的,以確保所有的決定都是明智和符合自己最佳利益的。

有房貸想買第二屋,貸款評估重點看這些!

您對於銀行在評估提供第二戶房貸時的風險考量分析得非常透徹。即使法規沒有明確限制第二戶的貸款成數,銀行出於風險管理的考慮,往往會對已有房貸的貸款人採取更為謹慎的態度。以下是對您所述各項評估內容的進一步解釋:

1.收入證明:銀行會評估貸款人的穩定收入來源,包括薪資、所得稅扣繳憑單等。這有助於銀行了解貸款人的還款能力。

2.財力狀況:貸款人的整體財力狀況,包括其名下的所有財產(動產和不動產)、股票、基金等,都會被納入考量。這有助於銀行評估貸款人的資產狀況和財務穩定性。

3.任職情形:貸款人的職業和任職公司類型也是銀行考慮的因素之一。例如,是否任職於百大企業、上市櫃公司或軍公教等行業,這些都可能影響貸款批准的決策。

4.貸款負債比:貸款人的收入與負債的比例是評估財務健康狀態的重要指標。銀行會審慎考量貸款人的負債比例是否在可接受的範圍內。

綜上所述,即使法規沒有嚴格限制,銀行出於風險控制的目的,會進行全面的財務審核,確保貸款人有足夠的還款能力。對於計劃申請第二戶房貸的貸款人而言,了解這些評估標準,並事先準備相關文件和資訊,將有助於提高貸款申請的成功率。

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