面對「買房亂象」，如炒作預售屋紅單、排隊搶房等，市場對「空屋稅」與「囤房稅」呼聲不斷上升。同時，「選擇性信用管制」也被認為是解決房市問題的關鍵工具。這種管制由央行執行，針對特定房貸提供更嚴格的貸款條件，以遏制投機行為。專家認為這種手段有助於控制房價飆升，對一般民眾來說，可能會使得貸款條件更加嚴苛，影響購屋難度及成本。
第七波選擇性信用管制！
施於2024年9月20日正式啟動，央行進一步加強對房貸市場的管控。這次的政策重點包括：
- 自然人第一戶不可有寬限期：如果名下已有房屋，如繼承取得的房產，購買新屋將不能申請寬限期。
- 第二戶貸款成數限縮至5成：購買第二戶住宅，最高貸款成數降至5成。
- 高價住宅及第三戶貸款限制：公司法人、高價住宅及第三戶以上購屋，貸款成數由4成降為3成。
- 餘屋貸款：未出售的餘屋貸款成數限縮至3成。
這些政策旨在遏制房市過熱，減少投機行為，確保房市穩定。
央行限貸令最新規範
| 貸款項目 | 對象 | 最高貸款成數 | 寬限期 |
|---|---|---|---|
| 購置住宅貸款 | 公司法人 | 3 成 | 無寬限期 |
| 購置住宅貸款 | 自然人，第 1 戶 | 無成數限制 | 無寬限期 |
| 購置住宅貸款 | 自然人，第 2 戶 | 5 成 | 無寬限期 |
| 購置住宅貸款 | 自然人，第 3 戶及以上 | 3 成 | 無寬限期 |
| 購置高價住宅貸款 | 自然人 | 3 成 | 無寬限期 |
| 工業區閒置土地貸款 | – | 4 成 | 無 |
| 一般購地貸款 | – | 5 成 | 須檢附興建計劃書，並切結於一定期間內動工 |
| 建商餘屋貸款 | – | 3 成 | 無 |
「第七波信用管制」誰會受衝擊？
主要受影響對象
此次政策調整主要針對「多戶購房者」和「投機客」進行了更嚴格的限制。對於「首購族」，影響相對較小，不會因政策變動而受到過多的壓力。然而，「換屋族」可能會面臨第二戶房貸成數的限制。但如果符合規定，在一年內將第一戶房屋售出並完成產權轉移，則不受這項限制的影響。這給換屋族提供了一定的靈活性，讓他們能夠更順利完成換屋過程。
首購族會受什麼影響？
央行於近期調升存款準備率1碼，預計將收緊市場資金流動，進一步加重「房貸荒」的壓力，可能導致銀行提高房貸利率以應對。然而，央行行長楊金龍表示，這一政策並不會直接影響首次購屋者，首購族仍可優先獲取購屋貸款。
不過，隨著新政策對房市的衝擊，換屋族、多房族及建商將面臨挑戰，特別是預售市場將受到嚴重影響，可能引發房價修正與交屋困難。購房者應注意貸款風險，確保合約中有解約條款以應對貸款不足。
換屋族會受什麼影響？
購買預售屋的民眾，通常會面臨「空白對保」的風險，即在對保時尚未完成徵信及審核，導致銀行在貸款審核時可能出現不通過的情況。尤其是名下已有房產的換屋族，在申辦第二戶房貸時，可能受到信用管制規定的影響。
為了協助換屋族，央行提供了協處措施。如果在第2戶貸款撥款一年內將第1戶出售並完成產權移轉登記，可不受貸款成數上限限制，否則違約者將面臨罰則。
房價下跌的可能性
短期內，由於投機性需求減少，部分地區的房價可能會有小幅度的調整。然而，由於房屋持有成本較低，屋主沒有太大的壓力去降價，因此可能出現「價格穩定、交易量縮減」的情況。從長期來看，除非政府進一步加稅或升息，否則房市的大幅下跌可能要等到新青安寬限期結束後，出現拋售潮才有可能發生。
小編認為，在6到12個月後可能會出現房價下跌的情況。對於急需資金的人來說，利用房產增貸如今已經變得困難，他們只能尋求融資或民間借貸。最終，如果負擔過重，他們可能會選擇出售房產。然而，在這種情況下，房子若賣不掉，後果將是非常可怕的。
寬限期是什麼？
房貸寬限期指的是在一定期限內，借款人僅需償還利息而暫時不需償還本金，這段期間稱為「還息不還本」。這對於剛買房的民眾，尤其是需要支付裝修費用或有其他經濟負擔的人，能提供短期的財務緩衝。寬限期結束後，借款人再按房貸合同規定開始攤還本金和利息，減輕了初期的還款壓力，有助於財務規劃。
第七波信用管制房屋轉增貸剛如何因應？
對第七波信用管制影響房屋轉增貸的情況，可以考慮以下幾種因應策略：
- 評估財務狀況：首先，應仔細評估自己的財務狀況，包括收入、支出及負債比例，了解自己的貸款能力及還款能力。
- 選擇適合的貸款產品：在當前的市場環境中，了解不同金融機構提供的貸款產品及其條件，選擇適合自己的方案，包括利率、還款期限等。
- 尋求專業建議：考慮諮詢專業的財務顧問或貸款專員，了解最新的政策變動及其對個人貸款的影響，並獲取具體的建議。當前轉增貸確實困難度相當的高
小編建議若是銀行婉拒您的轉增貸方案時解決順位依序可以 1.銀行的二胎房貸 2.融資公司的二胎房貸(條件較寬鬆) 3.民間二胎(建議短期) 4.賣房
- 提高信用評分：若信用評分較低，可以考慮採取措施來提升信用評分，例如按時還款、減少信用卡負債等，以提高申請貸款的成功率。
- 考慮其他資金來源：如無法通過傳統銀行獲得增貸，則可以探索其他資金來源，例如民間借貸、親友借款等。
- 調整財務計劃：如果短期內無法增貸，則可能需要重新調整個人的財務計劃，考慮減少開支或重新分配資源以應對資金需求。
- 留意市場動態：持續關注房地產市場及政策動態，及時調整自己的策略，以應對市場變化。
這些策略能幫助應對第七波信用管制對房屋轉增貸的影響，並找到合適的解決方案。
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