土地融資（土融）和建築融資（建融）是用於不動產開發和建設項目的兩種不同類型的融資方式。它們通常用於支持土地購置、土地開發和建築建設的不同階段。這兩種融資方式都是為了支持不動產開發和建設而存在的，它們有助於開發者獲得必要的資金，以完成土地開發和建築項目，並最終獲得投資回報
本文重點
土建融資-土地融資（土融）
土地融資是指以土地作為抵押品，獲得資金用於購買土地或支付與土地開發相關的初期費用。這種融資通常在建設項目開始之前進行。
特點：
- 抵押品：土地本身。
- 用途：購買土地、支付規劃和設計費用、取得建設許可等。
- 風險：相對較高，因為開發尚未開始，市場潛力不確定。
- 貸款條件：取決於土地的位置、大小、用途及未來開發潛力。
土建融資-建築融資（建融）
建築融資是指在建設階段獲得的資金，用於支付建設過程中的各種費用，如材料、勞工、設備租賃等。
特點：
- 抵押品：在建的建築物和土地。
- 用途：支付建設成本，包括材料、勞動力、建築設計和施工費用。
- 風險：相對於土融較低，因為建設已經開始，項目進展可見。
- 貸款條件：取決於建設計劃的可行性、預期收益和開發商的信譽。
總結
- 階段：土融是項目前期的融資，建融則是項目實施階段的融資。
- 目的：土融用於購地和初期開發，建融用於具體建設和施工。
- 風險：土融風險較高，因為開發前期市場不確定性大；建融風險較低，因為建設已經開始，進展可見。
土地融資貸款成數是多少?利率是多少
土地融資（土融）的貸款成數和利率通常會根據銀行的評估和市場條件而有所不同。以下是一般情況下的土地融資概況：
貸款成數
- 基準：通常基於銀行的土地鑑價金額，而非土地的購買金額。
- 成數範圍：約為土地鑑價金額的50%至70%。
- 影響因素：地理位置、土地用途、市場條件等。
利率
- 範圍：大約在2%至8%之間。
- 影響因素：銀行政策、市場利率、借款人的信用狀況等。
貸款年限
- 一般年限：最長通常為5年。
- 還款方式：一般採用每年續約的方式，主要是支付利息，不還本金。
轉換為房貸
- 在整個建案完工後，通常會將土地融資轉換為房屋貸款，以便於還本金。
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申請土地融資應備的文件
申請土地融資時，需要準備一系列的文件以供銀行或金融機構評估。以下是一般情況下所需的文件清單：
個人申請者需備文件
- 土地所有權狀：證明申請者擁有土地的權利。
- 地籍圖、平面圖、空照圖：顯示土地的位置和範圍。
- 土地謄本：提供土地的詳細資料，包括面積、使用狀況等。
- 土地使用分區證明：說明土地的規劃用途。
- 建築執照：若計劃進行建築，需在申請後6個月內取得。
- 都市計劃區段圖：顯示土地在都市計劃中的位置和分區。
- 買賣合約：若土地是購買得來，需提供交易文件。
- 個人財力證明：包括身份證明、收入證明、在職證明、戶籍謄本等。
公司法人需備文件
- 公司設立文件：包括設立函、營利事業登記證、事項卡影本等。
- 公司帳戶明細：近6個月至1年的出入帳明細。
- 個人資料：負責人及配偶的身分證影本。
- 報稅資料：包括401或405表、年度財報、近3年的資產負債表和損益表。
建築融資貸款成數是多少? 利率是多少
建築融資（建融）的貸款成數和利率通常會根據具體的建築計劃和貸款申請者的條件而有所不同。以下是一般情況下建築融資的貸款成數和利率範圍：
貸款成數
- 一般為工程費用的 5至7成。
- 對於公司法人，可能貸到 8成至8.5成，前提是工程報價合理且符合業界標準。
利率
- 一般範圍在 3%至8%。
- 貸款年限通常最長為 5年，且通常採用一年一約的方式。
- 一般採用還息不還本的方式，直到建案完工後轉為房貸。
注意事項
- 建築融資通常無法中途追加申貸。
- 建築總造價包括多項費用，如工程款、設計費、代書費、銀行利息等
申請建築融資應備的文件
申請建築融資時，需要準備的文件通常包括以下幾項：
- 建築執照：證明建築計劃已獲得相關政府機構的批准。
- 營建計劃書：詳細說明建築計劃的範圍、目標、預算等。
- 施工圖面：展示建築設計的詳細圖紙和規劃。
- 財力證明：證明申請者有足夠的財務能力來支持建築計劃和還款。
- 基地照片：展示建築預定地的實際情況。
- 合建契約（如適用）：如果是與地主合作的建築計劃，需要提供與地主簽訂的合建契約，以及相關的保證金貸款文件。
蓋房子的流程
蓋房子的整體流程通常包括以下幾個階段，並伴隨著相應的時間預估：
- 建築設計：這個階段包括與建築師討論房屋設計、繪製平面圖和立面圖等。這個過程可能需要約 3至6個月，視設計的複雜程度和修改次數而定。
- 請領建築執照：設計完成後，需要向相關政府機構申請建築執照。這個過程可能需要一定的時間，因為涉及到文件的審核和批准。
- 營建工程：獲得建築執照後，就可以開始施工。這個階段包括地基工程、主體結構建設、屋頂安裝等。整個建造過程可能需要 6個月以上至1年半，具體時間取決於房屋的大小和複雜性。
- 請領使用執照和保存登記：建築完工後，需要申請使用執照和進行房屋的保存登記。這個過程大約需要 2個月。
- 室內裝修：使用執照獲批後，可以進行室內裝修，包括地板鋪設、牆面處理、安裝廚房和衛浴設備等。這個階段大概需要 3個月。
土地融資及建築融資注意的事項
土地融資（土融）和建築融資（建融）是房地產開發中的重要資金來源，但在申請和使用這些融資時，有幾個重要的注意事項：
土地融資（土融）
- 鑑價金額：土地融資的核心是土地的鑑價金額，這通常是貸款成數的基礎。確保土地的鑑價是合理且符合市場價格。
- 土地使用權限：了解土地的使用分區和規劃，確保土地可用於預定的開發計劃。
- 貸款條件：仔細審查貸款的利率、期限、還款方式等條件，並評估其對財務計劃的影響。
- 規劃和許可：在申請土地融資之前，需要有清晰的開發計劃和相關政府部門的批准或許可。
- 風險管理：評估開發過程中可能遇到的風險，包括市場風險、建設風險等，並制定相應的風險管理策略。
建築融資（建融）
- 建築計劃和預算：確保有一個詳細的建築計劃和預算，這將是貸款審批的重要依據。
- 建築執照和規範：在申請建築融資前，必須獲得建築執照和確保計劃符合所有建築規範和法規。
- 貸款條件：理解貸款的利率、期限、還款安排等，並評估其對整體財務的影響。
- 施工合同：與施工方簽訂明確的合同，規定工程進度、質量標準、成本控制等。
- 資金流管理：建築融資通常是階段性撥款，需要嚴格管理資金流，確保資金按計劃使用。
- 風險評估：考慮建設過程中可能遇到的延期、成本超支等風險，並制定應對策略。
- 市場研究：了解目標市場的需求和趨勢，確保建築項目符合市場需求。
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