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囤房稅影響深遠

囤房稅是什麼?如何應對政府的新政策?

囤房稅是什麼呢,囤房稅又稱為空置稅(Vacancy Tax)或閒置房產稅,是一種針對未被充分使用的房產徵收的稅費。這種稅收的主要目的是鼓勵房產所有者將其空置的房屋投入租賃市場,增加房屋供應,從而幫助控制或降低租金和房價,並減少房產投機行為。囤房稅的引入通常是為了解決住房短缺問題,特別是在那些住房需求高、空置率也高的城市或地區。

囤房稅的特點和目的:

  1. 鼓勵使用:通過對空置房產徵稅,激勵業主將其房產出租或出售,以減少空置現象。
  2. 增加房屋供應:增加租賃市場上的房屋供應,有助於穩定或降低租金,使住房更加可負擔。
  3. 抑制投機:減少投機性購房行為,投資者可能會因為囤房稅的成本而減少對未來可能空置的房產的投資。
  4. 增加公共收入:從空置房產中產生的稅收可以用於公共服務和住房援助計劃,如資助低收入家庭的住房項目。
徵收方式:

囤房稅的徵收方式會根據不同地區的具體法律和政策而有所不同。一般而言,政府會設定一個特定的空置時間閾值,如一年內空置超過6個月的房產,業主就需要為這段超過標準的空置時間繳納囤房稅。稅率可能是固定的,或者是基於房產價值的一定比例。

實施地區:

囤房稅已在世界多個城市和國家實施,包括加拿大的溫哥華、澳大利亞的悉尼、法國的巴黎等地。這些地區通過囤房稅來應對住房市場的特定挑戰,尤其是在住房需求高和空置率異常的情況下。

效果和爭議:

囤房稅的效果依地區而異,一些地方成功地增加了租賃市場的房屋供應,抑制了房價上漲。然而,也有批評聲音指出,單靠囤房稅可能無法解決住房短缺的根本問題,如土地供應不足、建設成本高昂等。此外,如何確定房產是否真正空置、稅收的公平性以及對房產市場的長期影響,都是實施囤房稅時需要考慮的因素。

囤房稅差別稅率?累進稅率?

囤房稅的差別稅率和累進稅率是兩種可能的稅率結構,用於對空置房產進行課稅,旨在更有效地鼓勵房產投入使用,並對持有多套空置房產的業主施加更大的稅收壓力。這兩種稅率結構各有特點,適用於不同的政策目標和市場狀況。

差別稅率(Differential Tax Rates)

差別稅率是指根據房產的不同條件(如空置時間、房產類型、地理位置等)應用不同的稅率。這種結構允許政府對特定類型的空置房產施加更高的稅率,以反映其對住房市場的影響程度或促進特定類型房產的使用。

例如,一個城市可能對空置超過一定時間的房產徵收更高的稅率,或者對市中心區域的空置房產施加更高的稅率,以鼓勵這些房產的租賃或銷售,從而增加核心地區的住房供應。

累進稅率(Progressive Tax Rates)

累進稅率是指稅率隨著空置房產的數量或價值增加而增加的稅率結構。這種結構旨在對那些擁有多套空置房產的業主施加更大的財務壓力,從而減少囤房行為。

舉例來說,第一套空置房產可能被徵收一個基本稅率,但如果業主擁有兩套或更多套空置房產,這些額外的房產可能會被徵收更高的稅率。這種累進稅率鼓勵業主將多餘的房產投入租賃市場,增加住房供應,並抑制投機性購房。

實施考慮

實施差別稅率或累進稅率時,政府需要考慮如何確定房產的空置狀態、如何收集和驗證相關信息,以及如何設計稅率結構以達到既定的政策目標。此外,還需考慮稅收政策的公平性,確保不會對特定群體造成不合理的負擔。

囤房稅計算

💰 囤房稅=房屋評定現值*囤房稅率*持份比例*課稅月數 / 12
*房屋評定現值=核定單價 × 面積 ×(1 – 折舊率 × 折舊年數)× 路段率
*核定單價=標準單價 ×(1 ± 各加減項之加減率)± 樓層高度之超高或偏低價

以台北市為例,假設小鍾擁有 3 戶非自住用房屋,那小明 3 戶非自住用房屋都會適用 3.6% 的房屋稅率,最終需要繳納的囤房稅為 19,350 元。

非自住用房屋戶 房屋評定現值 囤房稅率 持份 課稅月數 應納囤房稅
甲戶 250,000 3.6% 1/1 12 9,000 元
乙戶 150,000 3.6% 1/1 9 4,050 元
丙戶 350,000 3.6% 1/1 6  6,300 元
囤房稅總額 19,350 元

各國囤房稅稅率(現行)

截至我最後更新的信息(2023年4月),囤房稅的稅率在不同國家和地區有顯著差異,且可能隨著地方政策的變化而變化。在一些國家,囤房稅是通過地方政府來實施的,這意味著稅率和具體規定可能會根據城市或縣市的不同而有所不同。以下是一些國家和城市實施囤房稅的例子,但請注意,這些信息可能已經變更,具體應以官方發布的最新資料為準:

加拿大
  • 溫哥華:溫哥華是最早實施空置房產稅的城市之一,其目的是鼓勵將空置的房屋投入出租市場,以增加租房供應。最初的稅率設定為房產估值的1%,後來調整至3%。
澳大利亞
  • 墨爾本:墨爾本對市中心和部分周邊地區的空置房產徵收空置房產稅。稅率基於房產的資本改善價值,稅率約為1%。
英國
  • 英國沒有直接稱為“囤房稅”的稅收,但有類似的措施,如對長期空置的房產徵收更高的地方稅(Council Tax)。
法國
  • 巴黎:巴黎對空置超過一定時間的房產徵收空置房產稅,稅率根據空置時間的長短而變化。
注意事項
  • 稅率變化:囤房稅的稅率和條件可能會根據當地住房市場的需求和政策目標進行調整。
  • 地方政策:具體的稅率和規定通常由地方政府設定,因此在不同的城市或縣市中可能會有所不同。
  • 最新資訊:對於最新的稅率和政策,建議直接查詢相關城市或縣市的官方網站或聯繫當地稅務機關。

現行各縣市囤房稅

台北市囤房稅

台北市一直是台灣執行囤房稅稅率最確實且最嚴格的縣市之一,針對持有非自住用房屋徵收稅率採差別稅率:

  • 2 戶以下每戶囤房稅稅率: 2.4%
  • 3 戶以上每戶囤房稅稅率: 3.6%
新北市囤房稅

新北市政府曾在 2023 年 3 月通過「新北市房屋稅徵收率自治條例」修正草案,而目前議會也已經三讀通過,將在 2023 年 9 月 1 日公告施行:

  • 2 戶以下每戶囤房稅稅率: 2.4%
  • 3 戶以上每戶囤房稅稅率: 3.6%

新北市曾經在 2017 年,將非自住用房屋第 4 戶稅率改為 2.4% ,不過隔年就被新北議會提案修正調降為 1.5% ,此次草案修正成第 3 戶以上,就適用 3.6% 稅率,對於持屋者的影響範圍更廣,目前草案順利經市議會三讀通過並公告執行,初估影響戶數約 8.96 萬戶,至於效果是否顯著仍待觀察。

桃園市囤房稅

為落實居住正義,實現租稅公平,「桃園市房屋稅徵收率自治條例」在 2022 年 3 月 24 日經桃園市議會三讀通過,自 2022 年 7 月 1 日起施行,並於 2023 年針對桃園市非自住且持有多屋的戶數採行房屋稅差別稅率的課徵。

  • 5 戶以下每戶囤房稅稅率: 2.4%
  • 6 戶以上每戶囤房稅稅率: 3.6% 

此外,桃園市特別明定非屬囤房性質之公有房屋供住家使用、勞工宿舍、公立學校之學生宿舍BOT案、公同共有房屋、專供停放車輛使用及起造人新建空置待銷售住家用房屋於 3 年期間內,可以排除納入差別稅率戶數計算,維持按 2.4% 稅率課徵房屋稅。

新竹市囤房稅

新竹市政府在 2022 年 3 月 22 日議會三讀通過「新竹市房屋稅徵收率自治條例」修正草案, 2022 年 7 月 1 日正式上路, 2023 年正式開徵,預估影響戶數約1.4萬戶,6.23%的戶數受影響,可為市庫增加 5154 萬元的囤房稅收。

  • 5 戶以下每戶囤房稅稅率: 2.4%
  • 6 戶以上每戶囤房稅稅率: 3.6% 
新竹縣囤房稅

新竹縣政府為了讓更多的人買得起房、住得起房,幫助年輕人安心成家,修正「新竹縣房屋稅徵收率自治條例」在 2022 年 5 月 11 日經議會三讀通過,針對自住用房屋之外,持有非自住用房屋採「差別稅率」課徵房屋稅,修正案在 2022 年 7 月 1 日已正式上路, 2023 年房屋稅開徵時開始適用。

  • 5 戶以下每戶囤房稅稅率: 2.4%
  • 6 戶以上每戶囤房稅稅率: 3.6% 

修正案影響較大的是約 13,000 戶個人及法人持有多戶房屋者,占全縣房屋戶數 4.44% ,一般自住使用且自然人本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內房屋,仍然可以適用 1.2% 房屋優惠稅率。

台中市囤房稅

台中市已經通過「房屋稅徵收率自治條例」修正草案,2022 年 7 月 1 日起,在台中市持有「非自住」住家用房屋,將按「差別稅率」課徵房屋稅,估計可增加 3.8 億元稅收,用於幫助青年、弱勢族群租金補貼。

  • 4 戶以下每戶囤房稅稅率: 2.4% 
  • 5 戶以上每戶囤房稅稅率: 3.6%
台南市囤房稅

台南市府也提案修正「台南市房屋稅徵收率自治條例」,希望利用「差別稅率」,降低炒房情況。目前台南市囤房稅規劃:

  • 1 戶囤房稅稅率:1.5%
  • 2~3 戶囤房稅稅率:1.8%
  • 4~5 戶囤房稅稅率:2.4%
  • 6 戶以上囤房稅稅率:3.6%

雖然台南市囤房稅方案比台北市的更輕,但至少開始有「擁有越多房,税越重」的趨勢。

高雄市囤房稅

高雄市府也同樣在 2022 年 5 月 10 日三讀通過「高雄市房屋稅徵收自治條例」修正草案,在 2022 年 7 月 1 日起開始施行,針對「非自住房屋」持有多戶者進行「差別稅率」的課徵,預估囤房稅稅收約 3 億元,高雄市政府表示將部分稅收用在折減社會住宅租金專案、加碼租金補貼支持育兒家庭首購族購屋貸款利息補貼三大方案,來落實居住正義的願景

  • 3 戶以下每戶囤房稅稅率: 2.4%
  • 4 戶以上每戶囤房稅稅率: 3.6%

高雄市囤房稅同樣最快在 2023 年開始課徵,修法預估影響 5.4萬 人、 7.1 萬戶房屋。雖然高雄市囤房稅方案比台北市的更輕,但至少也開始有「擁有越多房,税越重」的趨勢。

屏東縣囤房稅

「屏東縣房屋稅徵收率自治條例」修正草案在 2022 年 6 月 24 日經屏東縣議會三讀通過,對於持有多戶非自住住家用房屋採「差別稅率」課徵, 2022 年 7 月 1 日上路後,最快在 2023 年房屋稅中開徵。

  • 2 戶以下每戶囤房稅稅率: 1.5% 
  • 3 戶以上每戶囤房稅稅率: 3.0%

囤房稅

囤房稅2.0三讀通過!

2023 年 12 月 19 日立法院院會「三讀通過」攸關囤房稅2.0的《房屋稅條例》部分條文修正草案,囤房稅率確定將從現行 1.5%~3.6% 調整為 2%~4.8%,並改採「全國歸戶、全數累進」的模式課稅,最快 2024 年 7 月 1 日上路、 2025 年 5 月申報房屋稅時適用!

台灣買房負擔有多大

截至2023年,台灣的房價對於許多民眾來說仍然是一個重大的負擔,特別是在大都市區,如台北市。房價與收入比(Price-to-Income Ratio)是衡量房價負擔能力的一個常用指標,這個比率越高,表示居民購買住房的負擔越重。在台灣,尤其是台北,這個比率遠高於國際上認為的負擔能力閾值。

房價與收入比
  • 台北市:台北市的房價與收入比在全球範圍內都是相當高的,有報告顯示這一比率超過15,甚至在某些研究中接近20。這意味著一般家庭需要不吃不喝工作15至20年才能買得起一套無負債的住房,這遠遠超過了國際上認為的合理範圍(通常是3到6之間)。
貸款負擔
  • 房貸利率:房貸利率會影響貸款的月付金額,進而影響購房的負擔。台灣的房貸利率相對於一些國家來說較低,但由於房價高,即使是低利率也可能導致高額的月付金額。
  • 首付比例:台灣的首付比例通常要求至少20%,對於許多首次購房者來說,積累足夠的首付款是一大挑戰。
政府政策

台灣政府針對房地產市場有一系列的調控措施,包括限制炒房的政策、提供青年購屋貸款優惠等,旨在幫助民眾減輕購房負擔。然而,由於土地有限、人口密集以及投資需求旺盛等因素,房價仍然保持在高位。

台灣房價所得比

截至2023年4月的資料顯示,台灣尤其是台北市的房價所得比(Price-to-Income Ratio,簡稱PIR)非常高,這意味著對於一般家庭來說,購買住房需要承擔重大的經濟壓力。房價所得比是衡量房價與當地居民年收入比例的指標,用來評估居民購買住房的負擔程度。一般而言,PIR在3以下被認為是較為合理的,意味著家庭需要用大約3年的收入才能買到一套房子;PIR超過5則被認為購房壓力較大。

台灣房價所得比的現狀

在台灣,特別是台北市,房價所得比遠超過這個合理範圍,根據不同的報告和研究,台北市的房價所得比可能高達15甚至超過20,這是全球最高之列。這樣的比率意味著普通家庭需要不吃不喝工作15至20年才能買得起一套無負債的住房,這對於絕大多數家庭來說是不可承受的。

影響因素
  1. 高房價:台灣,尤其是台北市的房價長期以來一直居高不下,主要受限於土地資源稀缺、人口密度高、投資需求旺盛等因素影響。
  2. 收入增長緩慢:相比之下,台灣的薪資增長相對緩慢,尤其是對於年輕人和中低收入家庭,薪資增長速度遠遠跟不上房價的上漲速度。
  3. 投資需求:許多人將房地產視為投資工具,這進一步推高了房價,尤其在經濟表現好、其他投資渠道回報率低時更為明顯。
政府對策

面對高房價所得比帶來的挑戰,台灣政府採取了一系列措施,包括提供青年購屋貸款優惠、增加社會住宅供應、實施房地產稅制改革等,旨在增加住房供應和控制房價。然而,這些措施的效果及其對房價所得比的影響仍需時間來觀察。

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