許多屋主因為資金需求，會先向民間或私人金主申請「二順位房貸」。但民間利率普遍較高，還款壓力大，因此常會詢問：「二順位可以轉銀行嗎？」「要怎麼塗銷？」「需要代墊嗎？」
本篇文章將帶你完整理解 二順位轉銀行流程、條件、代墊、塗銷方式、成功關鍵，讓你不踩雷、不被收高額費用。
一、什麼是二順位房貸？
房屋貸款的「順位」代表銀行或金主在抵押權上的清償優先順序。
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一順位：通常是銀行的主要房貸
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二順位：多為民間貸款、私人金主、資產管理公司等提供的第二筆貸款
由於民間風險較高，二順位利率通常落在 12%～20%，甚至更高。
也因此，許多借款人都想把它「轉回銀行」，降低利息負擔。
二、二順位房貸可以轉銀行嗎？
答案是：可以，但需符合條件
銀行願不願意承接二順位，通常看以下四大因素：
1. 房屋估價是否足夠（最重要！）
銀行會重新估價，抓出最大可貸成數（如 70%～80%），只要 總負債／房屋價值不超過銀行認可區間，就有機會。
例：
房屋估價 1000 萬
銀行可貸 80%，即 800 萬
若現有：
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一順位：400 萬
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二順位：200 萬
目前總負債：600 萬，低於 800 萬 → 有機會轉成功
2. 借款人信用狀況（聯徵影響很大）
銀行特別注意：
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近期是否遲繳
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是否有民間多頭借款
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信用卡循環比率
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是否有協商或更生紀錄
若信用太差，銀行多半會拒件。
3. 收入是否穩定（薪轉／報稅／財報）
銀行會看：
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薪轉是否固定
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年收是否能支持貸款
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自營者需財報、交易證明
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負債比是否過高（DSR）
4. 二順位來源為民間還是銀行？
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民間二順位 → 最常見且可轉成功，但要配合代墊與塗銷
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銀行二順位 → 可直接「合併轉貸」
民間二順位風險較高，需要透過完整流程才能清償與轉貸。
三、二順位轉銀行的完整流程（含代墊與塗銷）
這裡是台灣屋主最常詢問的部分，以下一次講清楚。
❶ 步驟一：找顧問初評「是否能成功」
貸款顧問會先看：
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房屋現值
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餘額
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負債比
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信用報告
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二順位來源
確認是否有機會成功轉貸。
❷ 步驟二：銀行重新估價
估價結果決定一切，只要估價不足，就算信用完美也轉不成。
❸ 步驟三：銀行核准後 → 啟動「代墊」流程
若銀行願意承接負債，會將二順位民間金主的金額「代墊」清償。
所謂 代墊 就是：
→ 新銀行先幫你把民間的錢還掉
→ 房屋抵押權解除
→ 才能完成移轉設定
❹ 步驟四：進行「塗銷」民間抵押權
民間金主收到款項後，會配合：
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到地政事務所辦理 抵押權塗銷
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完成後，該抵押權正式消失
❺ 步驟五：銀行正式設定「一順位抵押權」
完成塗銷後，銀行會設定新的抵押權，同時撥貸新的房貸金額。
👉 完成後，二順位民間貸款正式轉成銀行的房貸。
四、二順位轉銀行的常見困難與解法
根據台灣屋主最常見的狀況，以下是造成「轉不成功」的主因：
問題 1：估價不如預期（最常發生）
原因：
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房屋老舊
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所在區域成交量少
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透天、農地、套房估價容易偏低
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地上物有瑕疵
🔧 解法：
找多家銀行估價，有些銀行對區域特性更熟悉，估價差距可能高達 10～20%。
問題 2：信用狀況不佳（聯徵分數低）
例如：
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卡費遲繳
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小額信貸多頭
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信用卡循環 50% 以上
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民間借款過多
🔧 解法：
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先降低循環利率
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避免短期查詢過多銀行
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可先整合利息降低負擔，再申請轉貸
問題 3：收入證明不足（自營者常見）
銀行會要求：
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財報
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統編交易明細
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進銷貨帳
🔧 解法：
找熟悉商業戶的銀行，審核彈性會更高。
五、什麼情況最適合做二順位轉銀行？
以下狀況通常成功率最高：
✔ 二順位是民間的（利率偏高）
✔ 民間利息太重，每月還款壓力大
✔ 房屋估價足夠
✔ 信用狀況正常
✔ 收入穩定
透過轉貸，利率可能從 15% 降到 2% 左右，每月節省數萬元不是問題。
六、二順位若無法轉銀行，有哪些替代方案？
仍有其他方式可降息或補資金：
1. 二順位轉「低利民間」降息方案
有些民間公司利率較低，可先降低利息再找時間轉貸銀行。
2. 一順位增貸用來清償二順位
若一順位額度還有空間，可直接申請「同銀行增貸」。
3. 整合負債方案（信用卡＋信貸一起算）
降低每月負擔後，半年後再申請轉貸成功率將大幅提高。
七、總結：二順位房貸能不能轉銀行？可以，但重點在流程與估價
二順位可以轉銀行，但前提是：
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房屋估價足夠
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信用與收入具備銀行標準
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配合「代墊」與「塗銷」流程
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找對銀行、找對顧問，成功率可大幅提高
只要條件匹配，從民間 12%～20% 的利率降到銀行 1.8%～2.5% 完全不是問題。
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