您是否名下房屋已被「民間私人設定」（如代書借款、當鋪、資產公司），每個月被高額利息壓得喘不過氣？想轉回銀行享受 2%~3% 的低利房貸，卻因為「私設」卡關而被銀行拒於門外？
這篇文章將深入解析**「民間貸款轉銀行」**（俗稱：民間轉銀行、私設轉銀行）的完整流程。我們將揭開銀行不說的審核秘密，教您如何透過正規程序「塗銷私人設定」，成功將高利貸轉為低利銀行房貸，實現債務整合與財務自由。
為什麼要將民間貸款轉銀行？驚人的利差分析
所謂「民間轉銀行」，是指將原本向民間金主（代書、融資公司）申辦的房屋貸款，透過償還與塗銷後，轉移至銀行承作。這不僅是「換債主」，更是資產活化與止血的關鍵操作。
1. 利率天差地遠：月息 vs. 年息
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民間貸款： 通常以「月息」計算，行情約 1%~3%（甚至更高）。換算成年利率高達 12%~36%。
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銀行房貸： 以「年息」計算，目前行情約 2.1%~3.5%。
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效益： 轉貸成功後，利息支出通常可降低 10 倍以上。
2. 還款年限延長：減輕月付金
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民間貸款： 通常不綁約或短期週轉，還款壓力極大，多數只繳息不還本。
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銀行房貸： 可分 20 年、30 年甚至 40 年攤還，且可申請寬限期，大幅降低每月現金流壓力。
3. 恢復信用分數（養信用）
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民間借貸雖然不上聯徵，但若長期依賴，容易陷入以債養債。轉回銀行正常繳款 1~2 年後，您的信用評分將大幅提升，未來資金運用更靈活。
核心痛點：為什麼自己去銀行申請「轉貸」常失敗？
許多人以為只要房子有殘值，就能直接找銀行轉貸，結果卻收到「婉拒」通知。主要原因有二：
1. 「私人設定」是銀行的紅線
銀行風控極為嚴格，當他們調閱謄本（第二類謄本），看到您的房子在他項權利部有「自然人」或「非金融機構」的抵押權設定（即私人設定），會認定該擔保品產權複雜、借款人財務有潛在高風險。
只要謄本上有「私人設定」未塗銷，99% 的銀行連收件都不會收。
2. 負債比過高或信用瑕疵
通常會借民間貸款的人，聯徵報告上可能已有信貸滿水位、卡循過高或遲繳紀錄。銀行在沒有看到這筆民間債務解決前，不願意進場承接。
民間貸款轉銀行 5 大標準流程
要成功轉貸，必須解決「雞生蛋，蛋生雞」的問題：沒錢還金主就無法塗銷私設，沒塗銷私設銀行就不會撥款。 這需要專業的過橋與代償安排。
Step 1：專業評估與調閱聯徵
首先需委託專業人士（如資深代書或貸款顧問）進行「財務健檢」。
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估價： 確認房屋目前市價（銀行鑑價），扣除一胎房貸餘額後，是否還有足夠空間（殘值）覆蓋民間債務。
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聯徵： 雖然有民間債務，但銀行仍看重您過去一年的銀行往來紀錄（房貸是否正常繳、信用卡是否全額繳）。
Step 2：尋找友善銀行與送件審核
並非每家銀行都願意承作「代償民間」的案件。經驗豐富的代書知道哪些銀行分行、哪位經理對於此類案件接受度高。
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策略： 此階段會向銀行說明資金用途為「償還私人借貸」或「修繕/理財」，並爭取銀行核准額度。
Step 3：核准出爐與「過橋資金」介入（最關鍵一步）
當銀行下達「核准通知書」，上面會附帶條件：「需塗銷原本私人設定後，始得撥款」。
這時您面臨資金缺口：銀行還沒給錢，但您必須先還錢給民間金主。
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解決方案： 使用**「代墊代償」**（過橋資金）。由代書或專業資方先借出一筆短期資金，幫您把民間金主的錢連本帶利還清。
Step 4：塗銷私人設定與銀行設定
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金主收到錢後，出具**「清償證明」與「塗銷同意書」**。
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代書拿著文件去地政事務所辦理**「塗銷預告登記」或「塗銷抵押權」**。
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確認謄本乾淨後，緊接著將「銀行抵押權」設定上去（通常設定為第二順位或轉增貸後變更）。
Step 5：銀行撥款與完成轉貸
銀行確認取得第一或第二順位抵押權後，將貸款金額撥入您的帳戶。
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您再將這筆錢償還剛才借的「過橋資金」。
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結果： 民間高利債務消失，過橋資金結清，您現在只剩下低利的銀行房貸。
成功轉貸的 3 大必備條件
並非所有民間貸款都能成功轉回銀行，以下是銀行審核的硬指標：
| 審核項目 | 具體要求 | 說明 |
| 1. 房屋殘值 | 貸放成數 < 銀行鑑價 80% | 這是最基本的物理條件。例如：房子鑑價 1000 萬，一胎房貸剩 500 萬，銀行最多借 800 萬，代表您有 300 萬的空間可以處理民間債務。若民間欠款超過 300 萬，則無法全額轉貸。 |
| 2. 繳款紀錄 | 民間貸款需正常繳息 | 銀行會要求提供近 6~12 個月的民間匯款紀錄，證明您有還款意願與能力，且民間金主並非因您違約而查封房子。 |
| 3. 信用與收入 | 負債比 < 22 倍 (原則上) | 雖然轉貸是為了降息，但借款人仍需有明確收入證明（薪轉、扣繳憑單）。若無收入證明，需提供保人。 |
轉貸失敗？替代方案與常見陷阱
替代方案：融資公司房貸（類銀行）
如果因為信用分數過低（如強停、協商中）無法轉入銀行，可以考慮轉向「上市融資公司」（如中租、裕融、和潤）。
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優勢： 審核比銀行寬鬆，接受私設塗銷代償。
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利率： 約 7%~14%，雖高於銀行，但遠低於民間代書的 30%。這可以當作「中繼站」，養好信用一年後再轉銀行。
小心陷阱：詐騙與假代書
市場上有許多標榜「保證轉銀行」的廣告，需提防：
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事前收費： 正派代書通常在核准或撥款後才收費，除了基本的徵信費或鑑價費，不應事前索取高額手續費。
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騙取證件： 絕不輕易交出權狀正本、印鑑證明給陌生人，除非是簽約對保當下。
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AB 約詐欺： 誘騙簽署不明合約，導致債務不減反增。
民間轉銀行常見 QA
Q1：我有民間設定，銀行不願意借，可以直接找代書幫忙塗銷嗎？
A：可以，但需要資金。
代書協助塗銷的前提是「債務必須清償」。您不能只要求塗銷而不還錢。專業代書團隊提供的服務是「尋找墊資方（金主）」幫您先還錢給原債權人，待銀行貸款下來後再還給墊資方。這中間會產生一筆「代償費」或「墊資利息」，通常以日計息，成本需納入考量。
Q2：民間貸款轉銀行大概需要多久時間？
A：標準作業流程約 2 週至 1 個月。
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評估與送件： 3~5 天。
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銀行審核： 7~14 天（視銀行作業速度）。
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代償與塗銷： 2~3 天（地政事務所作業）。
- 銀行設定與撥款： 3~5 天。若產權複雜（如有預告登記、信託等），時間會再拉長。
Q3：如果房屋沒殘值了（超貸），還能轉銀行嗎？
A：機率極低，但有解法。
如果房屋市值 1000 萬，您的一胎+民間債務已達 1100 萬，銀行基於鑑價原則絕對不會核准。
解法：
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補擔保品： 提供另一間房子或保人的房子做擔保。
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降額代償： 與民間金主協商「打折清償」（難度高，除非金主急著收回部分資金）。
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轉信貸/債務協商： 若房貸路不通，改將部分債務轉為個人信用貸款（需收入條件極佳），或走債務協商機制降低月付金。
結語：擺脫高利，從專業評估開始
民間貸款轉銀行是一項高度專業的金融操作，涉及**「銀行鑑價」、「債務代償」與「地政塗銷」**三角關係。雖然流程繁瑣，但成功後的效益是巨大的——不僅利息大幅降低，更能拿回房產的主導權。
若您目前正受困於高額利息，建議不要急著亂送件導致聯徵多查，應先尋求專業合法的貸款顧問進行整體評估，規劃最適合的「贖身計畫」。
(本文內容僅供參考，實際貸款條件以各銀行與金融機構最終核貸為準)
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