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豪宅貸款

豪宅貸款央行的規定 ? 奢侈稅與豪宅稅又有什麼不同?

豪宅貸款成數下修這些措施旨在避免資金過度流入高價不動產市場,從而加劇房地產市場的泡沫風險。透過限制貸款成數和嚴格的貸後管理,央行希望能夠穩定房地產市場,避免過度投機行為。

豪宅的定義?怎樣算是豪宅呢?

豪宅的定義因地區而異,以台北市為例,一般來說,必須同時符合以下三個條件才被視為豪宅:

  1. 建築構造與用途:房屋需為鋼筋混凝土(RC)或更高等級的建築構造,且用途需為住宅。
  2. 面積或單價標準
    • 每戶面積需達80坪(約264平方米)以上(不含車位)。
    • 或每坪單價達100萬新台幣(不含車位價)以上。
  3. 房地總價標準:經按戶認定的房地總價需達7,000萬新台幣(含車位價)以上。不同縣市的房地總價認定標準可能有所不同,例如新北市為6,000萬以上,其他縣市則為4,000萬以上。

「豪宅貸款」央行的規定

項目 台北市 新北市 台北、新北以外地區
豪宅定義 鑑價或買賣金額為7000萬元以上 鑑價或買賣金額為6000萬元以上 鑑價或買賣金額為4000萬元以上
貸款成數 4成, 無寬限期 4成, 無寬限期 4成, 無寬限期
貸後管理 不論是轉貸、原貸款增貸, 資金不得流向不動產以外 不論是轉貸、原貸款增貸, 資金不得流向不動產以外 不論是轉貸、原貸款增貸, 資金不得流向不動產以外
銀行撥貸3個月內需定期檢視資金流向 銀行撥貸3個月內需定期檢視資金流向 銀行撥貸3個月內需定期檢視資金流向

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豪宅稅的計算方式

  • 房屋稅計算公式: 房屋稅 = 房屋課稅現值 × 房屋稅稅率
  • 豪宅稅的調整
    • 對於2001年6月30日前建成的房屋,通過提高路段率來提升房屋課稅現值。
    • 對於2001年7月1日後建成的房屋,則是以固定比例加價(+120%)來提高房屋課稅現值。
  • 稅率的差異: 豪宅稅的稅率通常會比一般非豪宅的房屋稅高出約1.2倍到2倍不等。
  • 試算範例
    • 假設一個豪宅的房屋課稅現值為1,000萬新台幣,房屋稅率為1.5%。
    • 豪宅稅計算:1,000萬 × 1.5% = 150,000新台幣(這是基本房屋稅)。
    • 如果是2001年7月1日後建成的豪宅,則需加價120%,即房屋課稅現值變為1,000萬 × 220% = 2,200萬。
    • 新的豪宅稅計算:2,200萬 × 1.5% = 330,000新台幣。

央行對於「一次買兩屋」情況的加強審查措施

1.避免一次買兩屋:銀行需避免貸款人利用貸款時的時間差,一次取得超過一戶的貸款,尤其是貸款成數超過70%的情況。

2.貸款申請時的審查:在受理貸款時,銀行必須確認客戶是否為「受限戶」,即名下是否已有房貸。

3.撥款前的再次確認:在撥款前,銀行需再次確認客戶的身分和房貸狀況,以避免客戶在撥款過程中變更為「受限戶」。

房屋轉增貸須簽具切結書

央行在第五波信用管制中對於房屋轉增貸提出了更嚴格的規定,主要針對以下情況:

1.房屋增貸和轉貸的管制:由於房屋增貸和轉貸常被用作炒房的手段,央行特別對此加強管制。特别是对于自然人申请第二套房屋贷款或豪宅的转贷、增贷情况。

2.簽署切結書:申請第二戶房貸或豪宅轉貸、增貸的自然人,必須簽署切結書,承諾不會將貸得款項用於購買新屋。

3.銀行的稽查責任:銀行需要善盡稽查責任,确保贷款人遵守切结书的内容。如果申請人違反切結書內容,銀行必須收回貸款。

4.違規懲處:如果銀行未能有效執行稽查責任,導致申請人違反切結書內容,銀行將面臨相應的懲處。

奢侈稅與豪宅稅有什麼不同?

奢侈稅,正式名稱為「特種貨物及勞務稅」,是一種針對奢侈品課徵的稅種。其主要目的是為了讓稅制更符合社會公平原則,同時抑制短期內對奢侈品的轉手交易和炒作行為。

奢侈稅與豪宅稅是兩個完全不同的概念:

1.奢侈稅:從2011年6月開始實施,主要是為了抑制短期內的房地產交易,穩定房市。原本規定,持有2年以內且非自用的住宅在移轉時,需要按實際售價的10%到15%繳納奢侈稅。這項措施對房地產市場產生了顯著的影響。

2.房地合一稅:自2016年1月1日起實施,為了避免重複課稅,奢侈稅在房屋和土地方面已經停徵。但對於銷售價格或完稅價格超過300萬元的小客車、遊艇、自用飛機等奢侈品,仍然會課徵奢侈稅。

3.豪宅稅:是一種特定的房屋稅,針對符合特定標準的高價房產課徵較高的稅率。豪宅稅與奢侈稅的主要區別在於,豪宅稅是基於房產的價值和特性來課稅,而奢侈稅則是基於交易的性質和時間來課稅。

總結來說,奢侈稅主要是針對短期內轉手的非自用住宅和某些高價值奢侈品,而豪宅稅則是對特定價值以上的高價房產進行課稅。

豪宅稅是什麼?

豪宅稅是一種特定的房屋稅,主要針對高價值住宅進行加重課稅。這種稅制的設計是為了讓稅收更加公平合理,尤其是對於那些價值遠高於一般住宅的豪華房產。

豪宅稅的主要特點包括:

1.對象定義:豪宅稅針對的是價值較高的住宅,通常會根據房屋的面積、單價、總價等因素來定義何謂「豪宅」。不同地區可能會有不同的標準。

2.稅率計算:豪宅稅是在一般房屋稅的基礎上進行加碼。這意味著豪宅的所有者需要繳納比一般住宅更高的房屋稅。

3.目的:豪宅稅的主要目的是讓稅收體系更加公平,讓那些擁有高價值房產的人群承擔更多的稅收責任。同時,這也是一種防止高所得者透過購置高價房產來規避其他稅負(如遺產稅和贈與稅)的措施。

地區差異:不同地區對豪宅的定義及其對應的稅率可能會有所不同,這通常取決於當地的房地產市場情況和政府的稅收政策。

總的來說,豪宅稅是一種基於房產價值來調整稅率的制度,旨在確保高價值房產的所有者能夠根據其財產價值支付相應的稅負。

 

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