在桃園買房或需要周轉時，不少屋主因爲條件不符，只能選擇民間貸款或房屋私設。但民間利息偏高，許多人希望過一段時間後能把貸款「轉回銀行」，享受較低利率與更穩定的還款條件。
但現實是——
「桃園房屋私設轉銀行」的難度，比你想的更高。
因為銀行看到民間設定紀錄、負債比偏高、聯徵查詢次數過多，都會提高審核門檻。
為了讓桃園屋主更順利轉貸，本篇提供完整的：
✔ 私設戶解套方式
✔ 銀行過件評估重點
✔ 必備文件與流程
✔ 桃園地區常見地雷與成功技巧
讓你快速降低高利壓力、提升轉貸成功率！
【一、什麼是房屋私設？為什麼桃園屋主常被卡在轉銀行？】
「房屋私設」指的是你向民間借款，代書會在不動產上做「抵押權設定」，銀行看到這個資料，就會知道房屋已經有其他貸款負擔。
桃園地區常見私設原因包含：
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自營商收入不穩，銀行不敢核貸
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聯徵分數低、延遲繳款
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信用卡循環過高
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急需資金、來不及等銀行審核
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房屋年限高、地段較偏（如大溪、復興、龍潭部分區域）
而銀行之所以「不喜歡」私設，是因為：
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私設通常利率高 → 代表風險高
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多數銀行不願意代償民間貸款
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私設加上原房貸成數可能逼近 8 成以上
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信用條件未改善，風險依舊存在
但別擔心，私設戶想轉銀行並不是不可能，只要方式對、資料準備正確，一樣能順利申請。
【二、桃園房貸私設轉銀行的成功關鍵】
1. 先還清私設（可找代償或優質二胎）
多數銀行不會直接幫你代償民間貸款。
因此，常見做法是先找「利率較低的資金」把私設清掉，再向銀行申貸。
常見解套方式：
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房屋二胎（挑選合法業者、利率低、無亂收費）
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親友短期代償
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公司資金協助
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先降額、再轉貸
✔ 尤其在桃園八德、蘆竹、中壢地區，不少屋主靠短期二胎成功轉回銀行。
2. 養好聯徵：信用正常是銀行審核第一關
提升信用分數的方法：
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信用卡正常使用、正常繳款
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每月固定存款，增加銀行往來紀錄
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不要短期申請太多貸款（避免查詢過多）
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清償小額債務，拉高信用餘裕
桃園銀行如：
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彰銀桃園分行
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土銀中壢分行
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玉山桃園分行
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台新中壢分行
都非常看重「信用穩定性」。但是這些銀行針對近一年有私人設定的都不予承作。
3. 房屋條件也會影響桃園轉銀行審核
銀行核貸會看：
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房屋地段（市區＞山區）
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屋齡（30 年以上核貸成數明顯降低）
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土地使用分區（建地優於農地、山坡地）
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是否為持分不完整
像桃園復興鄉、龍潭山區、部分大溪地區，因地段較偏，銀行核貸成數本來就不高。
若想成功轉貸，務必讓銀行看到：
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房屋狀況良好
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市場價值評估合理
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成數不超過銀行安全範圍（通常 7～8 成）
【三、桃園房貸轉銀行的標準流程】
以下流程適用桃園地區大多數銀行：
➤ Step 1：評估是否可轉貸
提供：
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房屋謄本
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最近三年財力資料
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聯徵報告
確認房屋價值與負債比。
➤ Step 2：清償民間私設（代償或二胎）
銀行不願幫你代償，需要你事先準備資金清掉民間設定。
➤ Step 3：提出銀行申請
銀行看三大因素：
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信用紀錄
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房屋價值
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收入是否穩定
➤ Step 4：銀行審核、現場勘查
桃園常見快速審核銀行：
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台新銀行
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新光銀行
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中國信託
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彰化銀行
➤ Step 5：核貸成功 → 由銀行設定抵押權
完成後，房屋即可正式「回歸銀行體系」，享受低利率。
四、桃園房屋私設轉銀行常見 Q&A
Q1：房屋有民間設定，可以直接向銀行申貸嗎？
基本上 不行。
多數銀行不會接受「尚未清償民間設定」的案件，因為銀行需要確保自己是第一順位抵押權。
如果你住在桃園中壢、八德、內壢這些人口密集區，銀行審核會更嚴格。
解決方式：
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先以短期二胎或代償清掉民間設定
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養好信用再申請
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降低負債比，提高過件機率
Q2：桃園房屋私設轉銀行，需要準備什麼文件？
常見必備資料如下：目前因限貸令及金融政策因素銀行端水位都己滿，針對有民間卻需要轉銀行的群眾更上是難上加難呢？若有這方面的問題歡迎隨時來電或留言本公司都提供免費咨詢唷。
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房屋所有權狀/謄本
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最近六個月銀行存摺
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連續薪轉 3–6 個月明細（若有）
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聯徵報告
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身分證 + 第二證件
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工作收入證明（扣繳、勞保、營業登記等）
如果你是自營商，銀行會特別看「存款規律性」，建議在轉貸前 3–6 個月就開始做帳。
Q3：桃園房屋私設轉銀行成功率高嗎？
實話是：
中等偏低，但可以努力提升。
成功率受到三大因素影響：
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本身信用是否正常
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房屋所在地（桃園市區成功率遠高於山區）
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民間設定金額是否過高
如果你的房屋位於：
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桃園區
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中壢區
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龜山
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八德
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蘆竹
通常較容易成功轉貸。
但如果在：
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復興區
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大溪深山
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龍潭偏區
成數和通過率會相對較低。
結語：桃園私設戶並不是不能轉銀行，只是要用正確方法
桃園屋主在遇到房屋私設、民間貸款壓力過大時，最常見的錯誤就是：
❌ 隨便找不明代辦
❌ 硬送資料給銀行導致聯徵被查爆
❌ 聯徵未養好就急著申貸
❌ 找高利公司代償
只要：
✔ 先處理民間設定
✔ 養好信用
✔ 提升財力往來
✔ 找對專業評估
你一樣能讓房貸從高利民間 → 成功轉至低利銀行。
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