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履約保證

「履約保證」房地產交易的安全守門員

履約保證是一種常見於房地產交易中的安全機制,旨在保障交易雙方的權益並確保交易順利進行。在房地產交易中,由於涉及的金額通常相當龐大,因此履約保證成為一個重要的環節,以防止任何交易過程中可能出現的問題或瑕疵。

履約保證信託的概念

⓵獨立財產:信託專戶是一種獨立的財產,它與履約保證機構的其他財務完全隔離,確保交易資金的安全。

②契約約定:信託專戶中的資金只能依照買賣雙方事先約定的契約條件進行操作和撥款。

③共同指示:除了契約約定外,資金的撥付通常需要買賣雙方的共同指示,這增加了交易的透明度和安全性。

履約保證信託的操作機構

⓵銀行:許多銀行提供履約保證服務,並將客戶的專戶進行信託管理。

②銀行參股建經公司:這些公司通常由銀行參股成立,提供類似的履約保證服務,並將專戶進行信託。

③一般建經公司:這些公司可能不提供信託服務,因此專戶可能只是一般的銀行帳戶,存在一定的風險。

履約保證的運作方式

⓵第三方機構的介入:交易雙方會委託一個公正的第三方機構(如律師事務所、信託公司或專業的履約保證公司)來處理交易過程中的關鍵事務。

②資金的保管:買方將購買款項支付給第三方機構,由該機構負責保管,直到交易的所有條件都得到滿足。

③文件和稅費的處理:第三方機構負責處理交易過程中的重要文件,包括契約、過戶文件等,並負責相關稅費的繳納。

④交易的完成:當所有交易條件都得到滿足,例如買方已經支付了購買款項,賣方已經準備好過戶文件等,第三方機構則會協助完成資金的轉移和產權的過戶。

履約保證的好處在於它為交易雙方提供了一個安全的環境,確保交易按照約定的條件進行,並且在出現任何問題時,有一個專業的第三方來協調和解決問題。這種機制對於減少交易風險、提高交易效率以及保護雙方的權益都非常有幫助。

履約保證和價金信託兩者的主要差異

價金信託
  1. 主要功能:主要是對買賣雙方的交易金額進行保管。
  2. 操作機構:通常由金融機構(如銀行)來操作。
  3. 契約執行:在契約執行方面,價金信託並不具有調處能力。它的角色僅限於保管交易金額,直到交易條件得到滿足。
  4. 費用:相對於履約保證,價金信託的費用通常較低。
  5. 適用情境:適合於交易雙方信任度較高,且交易過程相對簡單明確的情況。
履約保證
  1. 主要功能:除了保管買賣價金外,還對契約的執行有一定的掌控權。
  2. 操作機構:通常由金融機構投資的建築經理公司等專業機構來操作。
  3. 契約執行:履約保證在契約執行上具有一定的調處能力和強制效力,能夠在交易過程中發生問題時提供解決方案。
  4. 費用:由於提供更全面的服務,履約保證的費用通常高於價金信託。
  5. 適用情境:適合於交易較為複雜或雙方需要更多保障的情況。

總結來說,價金信託更偏向於一種基本的金額保管服務,而履約保證則提供更全面的交易保障和調處能力。選擇哪一種機制,取決於交易的複雜度、雙方的信任程度以及對交易安全的需求。

履約保證費用

履約保證費用的計算方式通常是根據房屋交易的總價格來決定,並且由買賣雙方共同分擔。這種費用的設定主要是為了確保交易過程中的各項約定得以妥善執行,並提供雙方一定程度的保障。

履約保證費用計算範例

假設房屋成交價為 3,000 萬元,履約保證費用通常按照成交總價的一定比例計算,例如萬分之六。根據這個比例,計算方式如下:

  1. 計算總費用
    • 成交總價:3,000萬元
    • 費用比例:萬分之六(0.06%)
    • 總費用 = 3,000萬元 × 0.06% = 18,000元
  2. 買賣雙方各自負擔
    • 買方負擔:18,000元 / 2 = 9,000元
    • 賣方負擔:18,000元 / 2 = 9,000元

注意事項

1.費用比例:不同的履約保證機構可能會有不同的收費標準,因此實際費用比例可能會有所變動。

2.費用分擔:通常買賣雙方會平均分擔履約保證費用,但實際分擔方式可能會根據雙方協議有所不同。

3.額外費用:在某些情況下,可能還會有其他相關費用,如法律諮詢費、文件處理費等。

履約保證流程步驟

1.簽訂買賣契約

買賣雙方在房地產代理或律師的協助下,簽訂買賣契約,明確列出交易條件、價格、付款方式等。

2.設立履約保證專戶

買方將購屋款項存入履約保證專戶,由建經公司或相關機構管理。

履約保證專戶用於保管買賣價金,確保資金安全。

3.履行契約條件

賣方需準備相關文件,如房屋權狀、稅單等,並辦理必要的法律手續。

買方需確認房屋狀況符合契約規定,進行房屋檢查。

4.支付款項與稅費

履約保證機構根據契約指示,從專戶中支付賣方應得的款項。

同時協助賣方繳納相關稅費,如契稅、房屋稅等。

5.辦理過戶手續

在確認所有條件履行後,履約保證機構協助辦理房屋過戶手續。

賣方將房屋所有權轉移給買方。

6.結算與結束交易

履約保證機構確認所有款項、文件已依契約規定完成交付後,進行最終結算。

交易完成後,履約保證機構將剩餘款項退還給買方或按照雙方的指示進行處理。

注意事項

⛔確認履約保證機構的信譽:選擇有良好信譽的履約保證機構,以確保交易安全。

⛔明確契約條款:確保買賣契約中的條款清晰明確,避免日後糾紛。

⛔及時溝通:買賣雙方應保持良好溝通,及時解決交易過程中可能出現的問題。

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